매물 유형: 아파트
분석 번호: 6249
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 준공 40년이 경과하여 재건축 연한에 도달한 의왕시 부곡동 우성5차 아파트입니다. 인근 지역에 다양한 개발 사업이 진행 중이며, 특히 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 장기적인 시장 변화에 주목해야 합니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적이나, 노후도와 주차 문제 등 단지 자체의 리스크 요인도 존재합니다.
제시 매매가 3억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 961만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 보정된 가치와 거의 일치하는 가격대로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 동일 단지인 우성5차 아파트의 2026년 1월 거래(45.27㎡, 5층, 3억 1,300만 원)입니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 층수로 유사도 100점의 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수 1.024가 적용되어 보정 후 평당가는 2,340만 원으로 산출되었습니다.
대상 매물은 준공 40년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 의왕역(1호선)이 도보 9분 거리에 위치한 준역세권으로 교통 접근성이 양호하며, 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 있습니다. 다만, 낮은 주차 비율은 단점입니다.
건물 나이 40년으로 재건축 연한을 충족하여 재건축 가능성이 높습니다. 인근 지역에 재건축 및 정비사업 고시가 확인되는 등 개발 분위기가 형성되고 있어 향후 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 300%를 고려할 때 개발 잠재력은 높은 것으로 평가됩니다.
의왕시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 수요가 견고합니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달로 인한 개발 기대감과 준역세권 입지를 바탕으로 장기적인 가치 상승 여력이 있습니다. 그러나 대규모 신규 공급 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으며, 노후 단지의 특성상 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. 종합적으로는 재건축 추진 여부에 따라 미래 가치가 크게 좌우될 것으로 전망됩니다.
매수