매물 유형: 아파트
분석 번호: 6244
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 준공 40년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 아파트입니다. 의왕역 준역세권에 위치하며, 인근 다수의 개발 호재와 신규 공급 예정 물량이 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 건물 노후도와 세대당 0.17대의 낮은 주차 대수는 단점으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입가치 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼 최저 2억 1,100만 원 ~ 최고 2억 1,100만 원 대비 높은 수준입니다. 이는 제시가가 시장의 보정된 실거래가 기준보다 약 4,900만 원 가량 높은 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 #1 삼신8차 아파트로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(48.93㎡), 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 2개월 전(2026년 4월) 2층이 2억 1,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 유사도가 100점으로 매우 높으며, 시점 보정 계수 1.005를 적용하여 2억 1,100만 원으로 보정되었습니다. 이 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 있어 가장 신뢰할 수 있는 기준이 됩니다.
대상 아파트는 의왕역 준역세권에 위치하며, 준공 40년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 의왕시의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 낮은 주차 대수와 건물 노후도는 단기적인 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 장기적으로 재건축 추진 여부가 투자 가치를 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.
건물 나이 40년으로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 높습니다. 현재 용적률 갭 분석이 산출불가로 되어 있으나, 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 사업성 검토가 필요합니다. 인근에 신우연립 및 주변 가로주택정비사업 조합설립 변경 등 재건축/재개발 관련 고시가 있어 지역 내 재건축 분위기는 형성되어 있는 것으로 보입니다.
의왕시의 전반적인 주택 시장은 상승 추세에 있으며, 인구 및 세대수도 꾸준히 증가하고 있습니다. GTX 및 재개발 등 지역 내 다양한 개발 호재가 존재하여 미래 성장 잠재력이 높습니다. 특히, 대상 단지의 재건축 추진 여부에 따라 향후 시세가 크게 변동할 수 있습니다. 다만, 신규 공급 물량의 증가와 개발행위허가 제한지역 지정 등 규제 변동 가능성은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
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