경상남도 창녕군 고암면 대암리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 6234

종합 리스크 점수: 40점

AI 요약 평가

대상 토지는 농림지역 및 농업진흥구역에 위치한 답으로, 개발행위에 상당한 제약이 있습니다. 주변 지가변동률은 보합세를 보이며, 인구 감소 추세는 장기적인 가치 상승에 부정적 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 창고나 농가주택 등 농업 관련 시설 건축은 가능하며, 마을 옆이라 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 제시된 매매가는 공시지가 배율법에 따른 추정 가격 범위 내에 있어 가격 타당성은 보통 수준입니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 농림지역 및 농업진흥구역으로 개발행위에 제한이 있으나, 창고, 농가주택 등 농업 관련 시설 건축은 가능합니다. 주변에 크고 작은 개발 고시가 있으나 대상지 직접적인 영향은 미미합니다.
시장 활성도: 6점 — 창녕군 전체적으로 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이며, 순수 토지 거래 필지수는 소폭 상승 추세입니다. 고암면 대암리는 시군구 내 거래 활성도 상위 10위권에 들지 못해 활발한 거래 지역은 아닙니다.
개발 잠재력: 5점 — 농림지역 및 농업진흥구역으로 개발 제한이 크지만, 나대지 상태로 창고나 농가주택 등 농업 관련 건축은 가능합니다. 용적률 갭은 있으나 용도지역 변경 가능성은 낮습니다.
교통 접근성: 5점 — 마을 옆이라 접근성은 좋으나, 대중교통(지하철역) 접근성은 없습니다. 도로 접면은 세로한면(가)로 보통 수준입니다.
주변 환경: 5점 — 공원, 쇼핑 시설이 인근에 있으나, 편의시설 접근성이 매우 우수하다고 보기는 어렵습니다. 주변에 대규모 개발 호재는 없으나, 창녕군 전체적으로 1조원대 투자 유치 소식 등 긍정적인 뉴스가 있습니다.
인구 변화: 4점 — 고암면 인구는 최근 4년간 -3.5% 감소 추세이며, 창녕군 전체 인구도 최근 12개월간 841명 감소하여 인구 유입 측면에서는 다소 부정적입니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 6곳으로 양호한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.5% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 2점 — 용도지역은 '농림지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상은 '세로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 6,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위(최저 3,896만 원 ~ 최고 5,844만 원)를 상회하는 수준입니다. 이는 추정 가격 범위의 상단보다 약 156만 원 높은 금액으로, 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다. 다만, '마을 옆이라 접근성이 좋다'는 특이사항이 반영된 것일 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 없어 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재)는 모두 1.000으로 적용되었습니다. 도로접면은 세로한면(가)로 감가 7%가 적용될 수 있으나, 비교사례 부재로 추가 보정은 이루어지지 않았습니다.

심층 분석

창녕군 전체적으로 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으며, 순수 토지 거래 필지수는 소폭 상승 추세입니다. 최근 창녕군을 포함한 경남 지역에 1조 원대 투자 유치 소식이 있었으나, 대상 토지에 직접적인 개발 호재로 작용하기에는 거리가 있습니다. 농림지역이라는 용도 제한으로 인해 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 농업 목적 또는 전원생활을 위한 투자 가치가 더 높습니다. 다만, 고암면 인구 감소 추세는 장기적인 토지 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 답사를 통해 토지의 지반 상태, 배수 여부, 인접 토지와의 경계 문제, 불법 건축물 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 '답' 지목의 특성상 침수 이력이나 지반 약화 가능성도 고려해야 합니다.

대상 토지는 농림지역 및 농업진흥구역으로 개발 제한이 명확하여 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 하지만 평지이며 마을 옆에 위치하여 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 향후 창고, 농가주택 등 농업 관련 시설 건축을 계획하는 실수요자에게는 적합할 수 있습니다. 창녕군 전체적으로는 미분양 주택이 없고, 소규모 신규 공급 예정 물량(창녕영산 1BL 행복주택 150세대)이 있으나, 대상 토지 가치에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보입니다. 장기적인 관점에서 인구 감소 추세와 지역 경제 활성화 여부가 토지 가치에 영향을 미칠 것입니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지가 농업진흥구역 내에 있는지 여부와 농지법에 따른 취득 자격 요건을 반드시 확인하세요.
도로 접면이 '세로한면(가)'로 명시되어 있으나, 실제 현장에서 도로와의 접면 상태 및 진입로 확보 여부를 확인하세요.
창고나 농가주택 등 건축 시 필요한 인허가 절차 및 소요 기간, 예상 비용을 사전에 관련 기관에 문의하세요.
주변 마을과의 경계가 명확한지, 인접 토지와의 경계 분쟁 소지는 없는지 현장 답사를 통해 확인하세요.
지하 매설물(상하수도, 전기, 통신 등) 유무 및 인입 가능 여부를 확인하여 건축 시 추가 비용 발생 여부를 파악하세요.
토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있으므로, 향후 가축 관련 시설 건축 계획이 있다면 제한 사항을 정확히 확인하세요.

최종 판정

보류