매물 유형: 토지
분석 번호: 623
종합 리스크 점수: 75점
생산관리지역 내 토지로 개발 제약이 있으나, 인근 거래 활성도가 높고 비교사례 대비 가격 타당성이 양호하며, 평지형상으로 활용도가 보통 수준입니다.
제시가 6,500만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 9,669만 원 ~ 최고 1억 79만 원) 대비 하단에 위치하며, 공시지가 배율 추정 범위(5,776만 원 ~ 8,664만 원)와는 유사한 수준입니다. 특히 인근 유사 사례들의 거래가격을 고려할 때, 제시가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 총 2건으로, 모두 대상지와 동일한 생산관리지역 '답' 지목의 토지입니다. #1 사례는 서구 평촌동 4**번지 토지로, 2026년 1월에 871㎡가 8,300만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 환산 총액은 1억 79만 원입니다. 시점 보정 계수 1.002가 적용되었습니다. #2 사례는 서구 평촌동 4**번지 토지로, 2025년 12월에 1104㎡가 1억 1,690만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 환산 총액은 9,669만 원입니다. 시점 보정 계수 1.002가 적용되었습니다. 두 사례 모두 대상지와 거리(106m, 361m) 및 시점(5개월, 6개월 전)이 매우 유사하여 높은 신뢰도를 가집니다. 용도지역 및 도로 조건은 Tier1 완전 매칭으로 보정 불필요합니다.
대전 서구의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 평촌동은 지역 내 토지 거래 활성도가 높은 편입니다. 생산관리지역이라는 용도지역의 한계로 단기적인 시세 상승 여력은 제한적일 수 있으나, 인근 평촌일반산업단지 개발 기간 연장 등 장기적인 지역 개발 계획에 따라 토지 가치 상승의 잠재력이 있습니다. 제시가 6,500만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 있으며, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.
대상 토지는 지목이 '답'이며 생산관리지역에 위치하여 개발 행위에 많은 제약이 따릅니다. 가축사육제한구역, 개발행위허가제한지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있어 활용도가 떨어질 수 있습니다. 또한 도로접면이 세로한면(불)이라는 점은 향후 개발 시 진출입 동선 확보에 어려움을 줄 수 있는 물리적 하자 요인으로 작용할 수 있습니다.
대전 서구의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 그러나 평촌동은 지역 내 거래 활성도가 높은 편이며, 인근에 대규모 주택 공급 예정 물량(36,405세대)이 존재하여 장기적으로 인구 유입 및 토지 수요 증가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 '한화 포레나 대전월평공원 1단지/2단지', '관저 푸르지오 센트럴파크 1단지/2단지', '도마 포레나해모로' 등 서구 내 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 간접적으로 토지 개발 압력이 증가할 가능성이 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수