경기도 군포시 군포로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 6202

종합 리스크 점수: 65점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 5년차 신축급 아파트로, 대야미역 초역세권 입지를 갖추고 있어 교통 접근성이 매우 우수합니다. 군포시 내 다양한 개발 호재와 함께 매매가격지수 및 전월세 수급동향이 상승세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 인근 군포대야미 공공주택지구 내 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 상황을 주시할 필요가 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 군포시 내 재개발 및 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 존재하며, 특히 대야미역 하부 차로 개선 및 광장 확장 공사는 대상지 인근의 교통 접근성과 편의성을 크게 향상시킬 것으로 예상됩니다. 다만, 군포대야미 공공주택지구 B3BL의 640세대 신규 공급 예정 물량이 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 준공 5년차 신축급 아파트로, 사진상으로는 외관이 매우 양호할 것으로 예상됩니다. 특별한 노후화 징후는 없을 것으로 판단됩니다.
인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 13.8%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 12건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 대야미역 4호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 18곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 7.0% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 9점 — 준공 5년 차 건물입니다. 신축급으로 건물 상태가 우수합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시 매매가 6억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼 최저 5억 2,738만 원 ~ 최고 5억 2,738만 원 대비 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 기대감이나 특정 호재가 선반영되었을 가능성을 시사합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 #1 대야미동 서해그랑블 아파트로, 대상 매물과 동일 단지, 유사 평형(74.2062㎡)이며 14층 거래입니다. 2026년 1월 5억 4,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.020이 적용되어 보정 후 평당가는 2,476만 원/평으로 산출되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 매우 높은 유사도를 가지며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 보정 없이 적용되었습니다.

심층 분석

대상 아파트는 대야미역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 강력한 투자 강점입니다. 준공 5년차 신축급으로 건물 상태가 양호하며, 세대당 1.05대의 주차 공간도 확보되어 있습니다. 군포시 내 재개발 및 도로 개설 등의 개발 호재는 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 제시 매매가가 비준가치 스펙트럼 대비 높은 수준이므로, 추가적인 상승 여력에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

대상 아파트는 2021년 준공되어 건물 나이가 5년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 25년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시기는 아닙니다.

군포시 아파트 시장은 매매가격지수 및 전월세 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 분위기입니다. 대야미역 초역세권 입지와 신축급 건물 상태는 지속적인 실거주 수요를 유인할 것으로 예상됩니다. 다만, 군포대야미 공공주택지구 B3BL의 신규 공급 물량은 향후 시장에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 장기적으로는 군포시 내 다양한 개발 호재와 교통 인프라 개선이 지속적인 가치 상승을 견인할 것으로 전망되나, 단기적으로는 신규 공급 물량의 영향을 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 동·호수의 정확한 위치와 조망, 일조량 등을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
단지 내 주차 공간의 실제 이용 편의성 및 혼잡도를 확인해야 합니다.
최근 관리비 내역을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 없는지 점검해야 합니다.
동일 층 또는 인접 세대 간 소음, 층간 소음 등 이웃 분쟁 이력을 확인해야 합니다.
내부 마감재 상태, 누수 흔적, 결로 등 건물 내부의 전반적인 상태를 직접 확인해야 합니다.
인근 군포대야미 대방 디에트르 시그니처 B3BL의 분양 시기와 분양가를 확인하여 경쟁력을 비교해야 합니다.

최종 판정

보류