매물 유형: 아파트
분석 번호: 6153
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 최근 군포시 전반의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세를 보이고 있어 시장 분위기가 긍정적입니다. 다만, 제시 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 판단 시 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 7억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 672만 원에서 6억 9,404만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로, 재건축 등 미래 가치가 선반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 13건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 특히 유사도 100점 사례들은 대상지와 동일한 단지, 유사한 시점에 거래되었으며, 층수 보정을 거쳐 최종 대입 총액이 산출되었습니다. 층구간 감점이 있는 사례들도 인접 층 거래로 신뢰도가 높습니다. 예를 들어, 유사도 100점인 #1 사례(2026.5 거래)는 보정 후 6억 7,000만 원으로 대입되었고, 유사도 90점인 #8 사례(2026.6 거래)는 층구간 감점에도 불구하고 6억 5,999만 원으로 대입되었습니다.
대상 아파트는 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 금정역(1호선, 4호선)이 도보 13분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(추정 2%)을 기대할 수 있으며, 주변에 홈플러스익스프레스, 메트로병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 매력이 있습니다. 군포시의 매매가격지수 및 전세가격지수 상승, 매매수급동향 수요 우위 등 전반적인 시장 지표가 긍정적입니다.
대상 단지는 1993년 준공되어 33년이 경과, 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 미등록으로 정확한 갭 분석은 어렵지만, 인근 지역의 재개발/재건축 사업이 활발히 진행되고 있어 재건축 가능성이 매우 높습니다. '민선9기 군포의 미래…산본 재건축·금정역 개발·철도 지하화' 등 지역 개발 호재 뉴스도 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
군포시 아파트 시장은 매매 및 전세가격지수 상승, 매매수급동향 수요 우세 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 특히 대상 단지의 재건축 연한 도달은 향후 큰 폭의 가치 상승을 기대하게 합니다. '군포대야미 공공주택지구 B3BL'의 신규 공급 예정 물량이 있으나, 현재 미분양 0세대임을 감안할 때 단기적인 공급 과잉 리스크는 낮습니다. 장기적으로 금정역 개발, 철도 지하화 등 지역 개발 호재가 예정되어 있어 미래 성장 전망은 매우 밝습니다.
조건부 매수