매물 유형: 아파트
분석 번호: 6151
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물인 가야3주공 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 최근 군포시 내 재개발 및 재건축 관련 뉴스가 활발하며, 매매가격지수와 전세가격지수 모두 상승 추세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다.
제시 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 8,864만 원 ~ 최고 2억 2,433만 원) 내에 위치하며, 스펙트럼의 상단에 해당하는 가격입니다. 특히, 2026년 1월 거래된 동일 단지 15층 42.75㎡ 매물이 2억 2,000만 원에 거래되었던 점을 고려할 때, 제시가는 시장의 최근 거래가와 유사한 수준으로 판단됩니다.
비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(42.75㎡)의 거래로 구성되어 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 10층 매물로 보정 후 대입 총액 2억 500만 원입니다. #4 사례는 2026년 1월 거래된 15층 매물로 보정 후 대입 총액 2억 2,433만 원을 기록했습니다. 층구간 감점이 적용된 사례들(#5~#15)은 12층인 대상 매물과 층 차이가 있으나, 동일 단지 내 거래라는 점에서 높은 유사도를 보입니다. 전반적으로 최근 0~5개월 이내의 거래들이며, 시점 보정 계수는 1.000~1.011 범위로 적용되었습니다.
가야3주공 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 투자 가치를 가집니다. 1849세대의 대단지라는 점과 수리산역(4호선)까지 도보 9분 거리의 준역세권 입지는 교통 접근성 면에서 긍정적입니다. 인근 산본동은 군포시 내 거래 활성도 1위 지역으로, 유동성 측면에서도 유리합니다.
대상 단지는 1993년 준공되어 현재 33년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 최근 군포시 내 재개발 및 재건축 사업이 활발히 추진되고 있다는 뉴스 기사들이 다수 확인되어, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 매우 높습니다. 이는 장기적인 관점에서 자산 가치 상승의 중요한 요인이 될 수 있습니다.
군포시의 매매가격지수와 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 나타내고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부와 진행 속도가 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 인근 신규 공급 물량(군포대야미 대방 디에트르 시그니처 B3BL, 640세대)은 단기적으로 경쟁 요인이 될 수 있으나, 재건축 호재가 이를 상쇄할 가능성도 있습니다. 전반적으로 재건축 잠재력과 현재의 시장 상승 추세를 고려할 때 긍정적인 미래 성장 전망을 가집니다.
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