매물 유형: 아파트
분석 번호: 6146
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 33년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 수리산역 초역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 군포시 내 재개발 및 재건축 사업이 활발하게 진행 중인 점은 긍정적입니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성은 고려해야 할 리스크 요인입니다.
제시된 매매가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 7,406만 원에서 3억 1,655만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 면적의 최고가에 근접하는 수준으로, 시장의 긍정적인 분위기와 재건축 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 가야주공 아파트의 전용면적 41.4㎡(±5%) 유사 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 이들 사례는 2026년 4월부터 6월까지의 최근 거래이며, 시점 보정 계수는 1.000~1.001로 미미한 변동을 보였습니다. 각 사례는 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정에서 1.000의 계수를 적용받아 대상 매물과 매우 유사한 조건으로 평가되었습니다. 예를 들어, #1 사례는 2026년 6월 1층 42.75㎡가 2억 8,300만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 7,406만 원으로 산출되었습니다. #2 사례는 2026년 6월 10층 41.85㎡가 3억 2,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 3억 1,655만 원입니다. 이처럼 유사한 조건의 최근 거래들이 대상 매물의 가치 평가에 중요한 기준이 됩니다.
가야주공은 수리산역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 대단지 아파트로서 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있습니다. 33년 경과된 건물로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높다는 점이 가장 큰 투자 가치입니다. 인근에 가야어린이공원, GS25 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 양호합니다.
대상 단지는 1993년 준공되어 33년이 경과, 재건축 연한(30년)을 충족합니다. 현재 용적률 129.37%로 법정 상한 300% 대비 170.63%p의 용적률 갭이 존재하여 재건축 사업성이 매우 높습니다. 군포시 내 재건축 및 재개발 사업이 활발하게 진행 중인 점을 고려할 때, 향후 재건축 추진 가능성은 매우 높다고 판단됩니다.
군포시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세입니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭, 초역세권 입지라는 강력한 개발 호재를 가지고 있어 장기적인 관점에서 미래 성장 전망이 매우 밝습니다. 다만, 지역 인구 감소 추세와 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으나, 재건축이라는 큰 호재가 이를 상쇄할 것으로 예상됩니다.
매수