매물 유형: 아파트
분석 번호: 6134
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 경기도 파주시 문산읍에 위치한 당동주공2단지 아파트로, 매매가격지수 하락세에도 불구하고 전월세가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이고 있습니다. 인구 유입이 지속되고 있으나, 파주 운정3지구 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성이 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 1억 3,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 3,851만 원 ~ 최고 1억 3,851만 원)과 비교했을 때 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 90점을 기록했습니다. 동일 단지 내 2026년 1월 거래된 10층 매물(59.42㎡, 1억 4,000만 원)을 기준으로 시점 보정 및 층구간 감점(-10점: 1층 vs 10층)이 적용되어 최종 보정 후 대입 총액은 1억 3,851만 원으로 산출되었습니다. 이 사례는 동일 단지 내 거래로 유사도가 높지만, 층수 차이로 인한 감점이 발생했습니다.
당동주공2단지는 파주시 문산읍에 위치하며, 매매가격지수 하락에도 불구하고 전월세 시장의 상승세와 인구 유입이 지속되고 있어 실수요 측면에서는 안정적인 가치를 유지할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 장기적인 투자 가치 상승에는 제약이 있을 수 있습니다. 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경은 양호합니다.
건물 나이 24년으로 재건축 연한(30년)까지 6년이 남아 재건축 가능성은 아직 낮습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 준공 30년 미만으로 리모델링 검토 단계에 해당합니다.
파주시 전체적으로 매매가격지수는 하락 추세이나, 전월세 시장은 상승세를 유지하고 매매수급동향도 양호하여 단기적인 급락 가능성은 낮아 보입니다. 그러나 파주 운정3지구 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉으로 인한 가격 경쟁이 심화될 수 있습니다. 경기경제자유구역 건축허가 면적 증가 등 지역 개발 호재는 긍정적이나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다. 장기적으로는 인근 신규 공급 물량의 소화 여부가 시세에 중요한 변수가 될 것입니다.
보류