매물 유형: 아파트
분석 번호: 6129
종합 리스크 점수: 72점
대상 아파트는 준공 8년차의 신축급 단지로, 배곧지구의 다양한 개발 호재와 시흥시의 적극적인 투자유치 노력에 힘입어 긍정적인 시장 전망을 보입니다. 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 적정하게 평가됩니다. 다만, 인근에 예정된 신규 공급 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시 매매가 5억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 1,201만 원에서 5억 5,701만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 5억 3,483만 원과 유사한 수준으로, 시장에서 합리적인 가격대에 속하는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 11건은 모두 동일 단지인 한라비발디캠퍼스3차의 거래 사례이며, 전용면적 84.9973㎡로 대상 매물과 거의 동일합니다. 시점 보정 계수는 0.998~1.000으로 최근 거래가 반영되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 적용된 사례들도 있지만, 전반적으로 유사도 점수가 높아 신뢰도 높은 비교가 가능합니다. 특히 유사도 100점 사례들은 5억 2,380만 원에서 5억 5,701만 원 사이에 분포하며, 제시가는 이 범위 내에 있습니다.
한라비발디캠퍼스3차는 1304세대의 대단지로, 안정적인 주거 환경과 우수한 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다. 배곧동은 시흥시 내에서도 거래 활성도가 높은 지역이며, 배곧서울대병원 건립 및 바이오 특화단지 조성 등 대형 개발 호재가 있어 장기적인 투자 가치가 높습니다. 또한, 인근에 초·중·고등학교 및 서울대학교 시흥캠퍼스가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 현재 매매가는 시장 스펙트럼 내에서 적정하게 형성되어 있어 투자 매력도가 양호합니다.
준공 8년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 22년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 역시 아직은 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
시흥시의 매매 및 전월세 가격지수가 상승세를 보이고, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내는 등 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 배곧지구의 개발 호재와 시흥시의 투자유치 노력은 지역 가치를 더욱 높일 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 장기적으로는 개발 호재가 실현되면서 꾸준한 가치 상승이 기대되나, 신규 공급 물량의 소화 여부를 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
매수