매물 유형: 아파트
분석 번호: 6127
종합 리스크 점수: 60점
경기도 시흥시 배곧동 한라비발디캠퍼스 아파트는 준공 9년차의 대단지 아파트로, 매매 시장은 보합세이나 전월세 시장은 상승세를 보이며 수요가 견조합니다. 배곧서울대병원 건립 및 바이오 특화단지 조성 등 지역 개발 호재가 풍부하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 인근에 예정된 5,098세대의 신규 공급 물량은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있으므로 주의 깊은 모니터링이 필요합니다.
제시 매매가 6억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 9,939만 원 ~ 최고 5억 8,206만 원, 중앙값 5억 3,376만 원)의 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물들의 가격보다 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
비교사례 15건은 모두 대상 매물과 동일 단지 내 유사 평형(84.99㎡)의 매매 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 100점 유사도 사례들이 다수 포함되어 신뢰도가 높습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(2026년 6월, 26층)는 보정 후 대입 총액 5억 8,206만 원으로, 대상 매물(21층)과 층수 및 거래 시점이 유사하여 중요한 참고 자료가 됩니다. #15 사례(2026년 6월, 7층)는 층구간 감점에도 불구하고 보정 후 대입 총액 5억 2,699만 원을 보였습니다. 전반적으로 비교사례들의 보정 후 대입 총액은 4억 9,939만 원에서 5억 8,206만 원 사이에 분포합니다.
한라비발디캠퍼스는 2,701세대의 대단지로, 안정적인 주거 환경과 높은 관리 효율성을 제공합니다. 배곧동은 시흥시 내에서도 거래 활성도가 높은 지역이며, 배곧서울대병원 건립, 바이오 특화단지 조성 등 굵직한 개발 호재가 있어 장기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 다만, 제시 매매가가 비준가격 스펙트럼의 상단을 크게 웃돌고 있어 단기적인 시세차익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.
준공 9년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 21년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 가능성은 존재하나, 아직 논의 단계는 아닌 것으로 보입니다.
시흥시의 매매가격지수는 보합세이나 전월세 시장의 견조한 수요와 수급동향의 수요 우세는 긍정적인 신호입니다. 지역 내 활발한 개발 호재와 투자 유치 노력은 미래 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 인근에 예정된 대규모 신규 아파트 공급 물량은 향후 시장에 잠재적인 공급 리스크로 작용할 수 있으며, 이에 따른 일시적인 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 지역 개발에 따른 인구 유입 및 인프라 확충으로 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 신규 공급 물량의 영향을 주시해야 합니다.
보류