매물 유형: 아파트
분석 번호: 6120
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 시흥시의 활발한 투자유치 및 배곧지구 개발 호재에 힘입어 긍정적인 시장 전망을 보입니다. 매매가격은 비교사례 스펙트럼 내 상위권에 위치하나, 지역 내 풍부한 공급 예정 물량과 인구 정체는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 전반적으로 양호한 투자 가치를 지니고 있으나, 신규 공급 물량 소화 여부를 지속적으로 관찰할 필요가 있습니다.
제시 매매가 7억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 7,373만 원에서 6억 9,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 위치합니다. 이는 최근 시장의 상승 기대감 또는 특정 호재가 가격에 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
비교사례 13건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1~6번 사례는 유사도 100점으로 층, 시점 보정 후 대상 매물과 거의 동일한 가치를 지닌 것으로 평가됩니다. 7~13번 사례는 층구간 차이로 인해 10점 감점되었으나, 전반적으로 대상 매물의 가치를 판단하는 데 높은 신뢰도를 제공합니다. 비준 단가는 2,292만 원/평으로 산출되었습니다.
대상 단지는 7년차 신축 아파트로, 시흥시의 적극적인 투자유치 및 배곧지구 바이오 특화단지 조성 등의 개발 호재를 안고 있어 투자 가치가 양호합니다. 주변 공원, 쇼핑, 의료, 학교 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도 또한 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 잠재적 경쟁 요인이 될 수 있습니다.
준공 7년차로 재건축 연한(30년)까지 23년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭은 1244.9%p로 매우 높은 편이나, 이는 상업지역 내 주상복합 아파트의 특성상 일반 아파트와는 다른 개발 논리를 가지므로 단순 비교는 어렵습니다.
시흥시의 매매수급동향 상승, 전월세 가격지수 상승 등 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 배곧서울대병원 건립 및 바이오 특화단지 조성 등 지역 개발 호재가 지속적으로 발표되고 있어 중장기적인 관점에서 시세 상승 여력이 충분하다고 판단됩니다. 다만, 향후 5,098세대에 달하는 신규 공급 물량의 시장 소화 여부가 중요한 변수가 될 것입니다. 단기적으로는 보합세, 중장기적으로는 개발 호재에 따른 상승 가능성이 있습니다.
매수