매물 유형: 아파트
분석 번호: 6117
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 준공 10년차로 비교적 신축에 가까우며, 시흥시의 매매수급동향이 상승세에 있어 긍정적입니다. 배곧지구 및 바이오 특화단지 투자유치 등 지역 개발 호재가 있으나, 향후 대규모 신규 공급 물량(5,098세대)이 예정되어 있어 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 유의해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 해당합니다.
제시된 매매가 4억 5,000만원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 2,456만원 ~ 최고 4억 2,900만원)의 상단을 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 긍정적인 분위기와 지역 개발 호재가 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
비교사례 #1은 동일 단지 4층, 65.667㎡ 매물로 2026년 6월 4억 2,500만원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 2,456만원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 16층, 65.6078㎡ 매물로 2026년 4월 4억 3,000만원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 2,900만원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 유사도가 매우 높아 신뢰도가 높습니다.
시흥배곧신도시골드클래스는 준공 10년차 아파트로 비교적 신축에 속하며, 배곧동은 시흥시 내에서도 거래 활성도가 높은 지역입니다. 배곧서울대병원 및 바이오 특화단지 조성 등 지역 개발 호재가 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 향후 예정된 대규모 신규 공급 물량은 중장기적인 시장 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다.
준공 10년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 20년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 활용률이 7.4%로 낮아 용적률 갭이 231.48%p에 달하지만, 이는 재건축보다는 추후 리모델링 등의 형태로 개발 잠재력을 모색할 수 있는 여지를 제공합니다.
시흥시의 매매수급동향 상승세와 미분양 감소 추세는 긍정적인 시장 분위기를 나타냅니다. 배곧동의 지속적인 개발 호재는 미래 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정은 중장기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으며, 이는 가격 상승폭을 제한하거나 일시적인 조정을 유발할 가능성이 있습니다. 전세가율이 상승 추세에 있어 갭투자 시 역전세 리스크에 대한 주의가 필요합니다.
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