매물 유형: 아파트
분석 번호: 6107
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 준공 29년차 아파트로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 시흥시의 지속적인 투자유치 및 개발 호재는 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있으며, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하나 이는 장기적인 관점에서 지역 활성화에 기여할 수 있습니다. 다만, 인구 감소 추세는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
대상 매물의 제시가 1억 8,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 475만 원에서 2억 2,536만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 현재 시장 상황에서 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지(주공2) 내 유사 면적의 아파트 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1~3번 사례는 유사도 100점으로, 2026년 1월부터 4월까지 2억 800만 원에서 2억 2,700만 원 사이에서 거래되었습니다. 4~6번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 모두 2억 475만 원에서 2억 1,752만 원 사이의 보정 후 대입 총액을 보였습니다. 대상 매물의 제시가 1억 8,500만 원은 이러한 비교사례들의 보정 후 대입 총액 스펙트럼(2억 475만 원 ~ 2억 2,536만 원)보다 낮은 수준입니다.
주공2 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 잠재력이 높습니다. 시흥시 정왕동은 지역 내 거래 활성도 1위 지역으로 실수요가 풍부하며, 시흥시의 바이오 특화단지 조성 등 전략적인 투자유치 노력은 장기적인 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 인구 감소 추세는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 아파트는 1997년 준공되어 29년차로, 재건축 연한 30년에 1년이 남았습니다. 용적률이 7.97%로 법정 상한 250% 대비 242%p의 큰 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높을 것으로 예상됩니다. 이는 향후 재건축 추진 시 상당한 개발 이익을 기대할 수 있는 강력한 투자 포인트입니다.
시흥시 정왕동은 매매가 대비 전세가 비율 상승, 전월세 가격지수 상승, 매매/전세/월세 수급동향 상승 등 긍정적인 시장 지표를 보이고 있습니다. 재건축 연한 도래와 높은 용적률 갭은 장기적인 관점에서 상당한 가치 상승을 기대하게 합니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 지역 인구 감소 추세는 잠재적인 리스크 요인이므로, 시장 상황을 지속적으로 모니터링하며 신중하게 접근할 필요가 있습니다.
매수