매물 유형: 아파트
분석 번호: 6103
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 준공 29년차 아파트로 재건축 연한 도달이 임박하여 높은 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 오이도역 역세권 입지와 시흥시의 적극적인 투자 유치 및 개발 호재가 긍정적인 요인입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다.
제시된 매매가 5억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 6,000만 원에서 4억 9,386만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 추세와 개발 호재 등이 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
비교사례 #1은 동일 단지 6층, 115㎡ 면적으로 2026년 5월 4억 6,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 6,000만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 7층, 115㎡ 면적으로 2026년 3월 4억 6,800만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 4억 6,692만 원입니다. 비교사례 #3은 동일 단지 6층, 115㎡ 면적으로 2026년 3월 4억 9,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 9,386만 원입니다. 모든 사례는 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다.
대상 아파트는 오이도역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 시흥시의 적극적인 투자 유치 및 바이오 특화단지 조성 등의 개발 호재가 장기적인 투자 가치 상승을 기대하게 합니다. 단지 규모는 중소형이지만, 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 용적률 갭을 통한 개발 잠재력이 높습니다. 다만, 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼 상단 범위를 상회하는 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.
준공 29년차로 재건축 연한(30년) 도달이 1년 남았습니다. 현재 용적률이 27.18%로 법정 상한 250% 대비 222.8%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높을 것으로 판단됩니다. 향후 재건축 추진 시 높은 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 리모델링 또한 대안으로 검토될 수 있습니다.
시흥시 아파트 시장은 매매 및 전월세 가격지수 상승, 매매수급동향 수요 우위 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 특히 대상 단지는 재건축 연한 도래와 높은 용적률 갭으로 인한 개발 잠재력이 매우 높아 장기적인 관점에서 미래 성장 가능성이 높습니다. 다만, 시흥 롯데캐슬 시그니처, 대야3 영남아파트 재건축 등 인근에 총 5,098세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 시흥시의 전략적인 개발 호재와 역세권 입지를 고려할 때 장기적인 관점에서는 긍정적인 전망을 유지합니다.
조건부 매수