매물 유형: 아파트
분석 번호: 6102
종합 리스크 점수: 64점
대상 매물인 텐즈힐(2단지)은 준공 12년차의 비교적 신축 아파트로, 성동구 내 활발한 재개발 및 재건축 호재와 역세권 입지를 바탕으로 높은 투자 가치를 지니고 있습니다. 전세가율이 49%로 안정적인 수준이며, 전세 수요가 꾸준히 상승하고 있어 전세 매력도가 높습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시된 전세보증금 10억 원은 서버 확정 적정 전세 평균가 9억 2,193만 원(표본 8건) 대비 약 7,807만 원 높은 수준입니다. 비교사례 기반 추정 매매가 20억 3,897만 원(3건 평균 평당가)을 기준으로 산출된 전세가율은 49%로, 이는 60% 미만으로 '안전' 구간에 해당하여 전세 매력도가 높은 것으로 판단됩니다. 전세가율 50% 미만은 역전세 위험이 낮아 임차인에게 유리한 조건으로 볼 수 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상 매물과 동일한 단지인 텐즈힐(2단지) 내에서 거래된 사례로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 4월 거래된 84.92㎡ 면적의 2층 매물로, 거래가 20억 원에 전용면적 기준 평당가 7,877만 원을 기록했으며, 대상지 대입 총액은 20억 2,411만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 거래된 84.92㎡ 면적의 11층 매물로, 거래가 20억 2,500만 원에 평당가 7,992만 원을 기록했으며, 대상지 대입 총액은 20억 5,367만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 거래된 84.93㎡ 면적의 8층 매물로, 거래가 20억 9,000만 원에 평당가 8,271만 원을 기록했으며, 대상지 대입 총액은 21억 2,540만 원입니다. 이들 사례는 모두 시점 보정 계수 1.012~1.017이 적용되어 최근 시장 가격 변동이 반영되었습니다.
텐즈힐(2단지)은 신설동역(2호선) 도보 8분 거리의 역세권 입지를 갖추고 있어 교통 접근성이 매우 우수합니다. 성동구는 재개발 및 재건축 사업이 활발히 진행되는 지역으로, 주변 개발 호재가 많아 장기적인 관점에서 투자 가치가 높습니다. 전세가율이 49%로 안정적이며, 전세 수요가 꾸준히 증가하고 있어 임차인 입장에서는 매력적인 전세 매물입니다.
대상 아파트는 2014년 준공되어 건물 나이가 12년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 18년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르기에는 이른 시점으로 판단됩니다.
성동구는 서울 내에서도 주거 선호도가 높은 지역으로, 인구 및 세대수가 꾸준히 증가하고 있습니다. 매매 및 전세 시장 지수가 모두 상승 추세에 있으며, 특히 전세 수급동향이 수요 우세를 보이고 있어 향후 전세 가격은 견고하게 유지될 것으로 전망됩니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 공급 부담이 있을 수 있으나, 지역의 개발 호재와 우수한 입지를 고려할 때 장기적인 성장 잠재력은 높다고 판단됩니다.
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