매물 유형: 아파트
분석 번호: 6100
종합 리스크 점수: 67점
본 매물은 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달한 아파트로, 높은 용적률 갭과 역세권 입지를 바탕으로 개발 잠재력이 우수합니다. 시흥시의 활발한 투자유치 및 개발 호재는 긍정적인 시장 분위기를 조성하고 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 8,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 499만 원의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.
유사도 100점의 비교사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(119.64㎡)의 9층 거래로, 2026년 5월에 5억 500만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 모든 조건이 유사하여 신뢰도가 매우 높습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 보정 없으며, 시점 보정 계수도 1.000으로 적용되어 1개월 전 거래 시점의 시장 가치가 그대로 반영되었습니다. 이 사례의 코드 확정 대입 총액은 5억 499만 원입니다.
대상 매물은 오이도역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 준공 30년 경과로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 용적률 갭이 커 향후 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 시흥시의 바이오 및 첨단산업 투자유치 등 지역 개발 호재는 장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있습니다.
세종1 아파트는 1996년 준공되어 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 7.2%로 법정 상한 250% 대비 242.7%p의 큰 갭이 있어 재건축 사업성이 매우 높을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의, 사업성 분석, 규제 완화 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로, 단지 내 재건축 추진 움직임을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
시흥시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 수요가 우세한 상황입니다. 대상 매물은 역세권 입지와 높은 재건축 잠재력을 바탕으로 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 시흥시의 적극적인 투자유치 정책과 개발 호재는 지역 가치를 더욱 높일 것입니다. 그러나 인근에 예정된 대규모 신규 아파트 공급은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 일시적인 가격 조정이 발생할 수 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.
매수