매물 유형: 아파트
분석 번호: 6099
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 시흥시 정왕동에 위치하며, 현재 시흥시의 활발한 투자 유치 및 개발 호재로 인해 긍정적인 규제 전망을 보입니다. 준공 24년차로 재건축 연한까지 6년이 남아 향후 리모델링 또는 재건축 가능성을 기대할 수 있습니다. 매매 가격은 비교 사례 스펙트럼 내에 있으나, 인근 신규 공급 물량과 지역 인구 감소 추세는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 2억 8,000만 원에서 최고 3억 5,595만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 내 고층 거래가에 근접하며, 시장의 기대감이 일부 반영된 가격으로 판단됩니다.
비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내에서 거래된 사례로 유사도가 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 4층 84.92㎡가 2억 8,000만 원에 거래되어 유사도 100점을 기록했습니다. #2 사례는 2026년 5월 10층 84.93㎡가 3억 5,600만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 3억 5,595만 원으로 보정되었습니다. #3 사례는 2026년 3월 10층 84.92㎡가 2억 8,500만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)과 시점 보정 계수(0.998)가 적용되어 2억 8,434만 원으로 보정되었습니다.
대상 아파트는 시흥시 정왕동 내에서 거래 활성도가 높은 지역에 위치하며, 시흥시의 바이오 특화단지 조성 및 투자유치 노력 등 지역 개발 호재가 투자 가치를 높이는 요인입니다. 세대당 1.58대의 양호한 주차 공간과 24년차 건물이지만 재건축 연한까지 6년이 남아 향후 개발 잠재력이 있습니다. 그러나 인근 신규 공급 물량과 지역 인구 감소 추세는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.
건영3 아파트는 준공 24년차로 재건축 연한인 30년까지 6년이 남아있습니다. 현재 용적률이 16.59%로 법정 상한 250% 대비 갭이 233%p 이상 존재하여 용적률 측면에서 개발 잠재력이 매우 높습니다. 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다.
시흥시의 매매 및 전세 시장은 현재 상승세를 보이며 수급도 안정적입니다. 특히 정왕동은 활발한 거래량을 보이고 있으며, 시흥시의 적극적인 투자 유치 정책과 개발 사업은 긍정적인 미래 성장 동력입니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정과 정왕2동의 인구 감소 추세는 중장기적으로 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다. 재건축 연한이 가까워짐에 따라 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있습니다.
매수