매물 유형: 아파트
분석 번호: 6098
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물인 유천 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 높은 용적률 갭과 시흥시의 적극적인 개발 호재에 힘입어 개발 잠재력이 매우 높습니다. 매매가격은 비교사례 스펙트럼 내에서 합리적인 수준으로 판단되나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 전세가율은 67.4%로 준수하며, 매매수급동향은 상승세를 보이고 있어 전반적으로 긍정적인 투자 환경입니다.
제시가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 9,754만 원에서 2억 3,800만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 최근 동일 단지 거래 사례들과 비교했을 때 합리적인 가격대로 판단됩니다.
선별된 비교사례 7건은 모두 대상지와 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번 사례(2026년 6월, 3층, 2억 3,800만 원)와 2번 사례(2026년 5월, 2층, 2억 3,500만 원)는 대상 매물과 시점 및 층수가 유사하여 신뢰도가 높습니다. 5번 사례(2026년 3월, 3층, 1억 9,800만 원)는 3개월 전 거래로 시점 보정 후 1억 9,754만 원으로 환산되었으며, 이는 스펙트럼의 최저값을 형성합니다. 7번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 유사도가 높은 동일 단지 거래 사례들로 구성되어 분석 신뢰도가 높습니다.
유천 아파트는 준공 30년 경과로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 높아 개발 잠재력이 높은 점이 가장 큰 투자 가치입니다. 시흥시의 다양한 개발 호재와 투자 유치 노력은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 세대당 주차대수가 1대 미만인 점과 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 1996년 준공되어 재건축 연한 30년을 충족했습니다. 현재 용적률이 7.73%로 법정 상한 250% 대비 242.27%p의 큰 갭이 있어 재건축 사업성이 매우 높을 것으로 판단됩니다. 이는 향후 재건축 추진 시 사업 진행에 유리하게 작용할 수 있는 강력한 요인입니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부와 시기는 조합 설립, 인허가 절차 등 여러 변수에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
시흥시 아파트 시장은 전반적으로 보합 또는 상승세를 보이며 긍정적인 분위기입니다. 특히 매매수급동향과 전세수급동향이 상승세를 유지하고 있어 실수요와 투자 수요 모두 꾸준할 것으로 보입니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인한 개발 잠재력이 매우 높아 장기적인 관점에서 미래 성장 가능성이 높습니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하므로, 단기적으로는 시장의 공급 과잉 및 경쟁 심화에 따른 가격 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다. 시흥시의 바이오 특화단지 조성 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
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