매물 유형: 아파트
분석 번호: 6096
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 28년차로 재건축 연한에 근접하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 시흥시의 활발한 투자 유치 및 개발 호재는 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있으나, 인근 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값에 가까워 적정 수준으로 판단되나, 단지 노후도와 층별 특성을 고려한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 8,000만 원에서 2억 4,942만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 중앙값인 2억 3,947만 원과 거의 일치하는 수준으로, 시장 가격과 적정하게 부합하는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 7건은 모두 동일 단지(계룡2) 내 거래이며, 유사도 점수가 90~100점으로 매우 높습니다. #1 사례(2026년 6월, 7층)는 보정 후 대입 총액 2억 4,099만 원으로 대상 매물과 거의 동일한 가치를 보입니다. #2 사례(2026년 3월, 7층)는 보정 후 2억 4,942만 원으로 가장 높은 가치를 나타냈습니다. 반면 #3 사례(2026년 6월, 1층)는 층구간 감점(-10점)으로 인해 1억 8,000만 원으로 가장 낮은 가치를 보였습니다. 나머지 사례들도 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물의 제시가 2억 4,000만 원은 비교사례들의 보정 후 대입 가치 스펙트럼 내에서 합리적인 수준에 위치합니다.
대상 아파트는 시흥시 정왕동에 위치하며, 해당 지역은 시흥시 내에서 아파트 거래량이 가장 활발한 지역 중 하나입니다. 인근에 큐사랑 옥구공원점(161m) 등 공원 시설이 가까워 주거 쾌적성이 양호하며, GS25 시화동보점(241m) 등 편의시설 접근성도 좋습니다. 학군 정보는 밤비니 몬테소리어린이집이 4m 거리에 있어 영유아 교육 시설 접근성이 매우 우수합니다. 그러나 지하철역 정보가 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 전반적으로 생활 편의성과 주거 쾌적성은 양호하나, 교통 접근성은 자가용 의존도가 높을 것으로 예상됩니다. 시흥시의 바이오 특화단지 조성 및 투자 유치 등 지역 개발 호재는 장기적인 투자 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
계룡2 아파트는 1998년 준공되어 현재 28년이 경과했습니다. 재건축 연한인 30년에 2년 남은 시점으로, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 높습니다. 현재 용적률이 4.6767438%로 법정 상한 250% 대비 매우 낮은 활용률(1.9%)을 보이며, 용적률 갭이 245.3232562%p에 달하여 개발 잠재력이 '높음'으로 평가됩니다. 이는 사업성 측면에서 매우 유리한 요인으로 작용할 수 있습니다. 하지만 실제 재건축 추진은 주민 동의, 사업성 분석, 규제 환경 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 향후 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
시흥시 아파트 시장은 전반적으로 보합세 속에서 전월세 가격 상승 및 매매수급동향 상승 등 긍정적인 신호가 나타나고 있습니다. 특히 정왕동의 높은 거래 활성도는 시장의 견고함을 보여줍니다. 대상 단지는 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 잠재력이 매우 높다는 점이 가장 큰 강점입니다. 시흥시의 적극적인 투자 유치와 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량(5,098세대)이 존재하여 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서 재건축 추진 가능성과 지역 개발 진행 상황을 면밀히 주시하며 접근하는 것이 중요합니다.
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