매물 유형: 아파트
분석 번호: 6095
종합 리스크 점수: 62점
서울 성동구 텐즈힐(1단지) 전세 매물은 준공 11년차의 비교적 신축 아파트로, 전세가율 46%로 전세 매력이 높고 역전세 위험이 낮은 안전한 매물로 평가됩니다. 인근 성수동 재개발 등 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 상왕십리역 준역세권으로 교통 접근성은 양호하나, 주변에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 전세 시장에 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
제시된 전세보증금 8억 5,000만 원은 비교사례 기반 추정 매매가 스펙트럼(최저 17억 7,432만 원 ~ 최고 19억 6,269만 원) 대비 전세가율 46%에 해당합니다. 이는 전세가율 60% 미만인 '안전' 구간에 속하며, 전세 매력이 높은 수준으로 평가됩니다. 주변 전세 평균가 7억 4,787만 원(표본 4건)과 비교할 때, 제시된 전세보증금은 평균보다 약 1억 원 가량 높은 수준이나, 단지 내 고층 프리미엄이나 내부 컨디션에 따라 충분히 형성될 수 있는 가격 범위로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 2건으로 모두 동일 단지 내 동일 평형대(±5%) 거래입니다. 유사도 점수 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다. #1 사례는 텐즈힐(1단지) 6층 59.88㎡가 2026년 4월 19억 4,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.012를 적용하여 대상 매물의 대입 총액은 19억 6,269만 원으로 산출되었습니다. #2 사례는 텐즈힐(1단지) 2층 59.75㎡가 2026년 4월 17억 5,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.012를 적용하여 대상 매물의 대입 총액은 17억 7,432만 원으로 산출되었습니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일한 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 면적 및 도로 조건도 유사하여 별도의 보정은 적용되지 않았습니다.
텐즈힐(1단지)은 대단지 아파트로 안정적인 주거 환경과 우수한 관리 시스템을 갖추고 있습니다. 상왕십리역 준역세권으로 교통 접근성이 양호하며, 서울숭신초등학교 등 학군도 비교적 우수합니다. 전세가율 46%로 전세 매력이 높고 역전세 위험이 낮은 점은 투자 가치 측면에서 긍정적입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 전세 시장 경쟁 심화 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.
대상 단지는 2015년 준공되어 11년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 19년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계는 아니며, 현재로서는 재건축/리모델링을 통한 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
성동구는 서울 내에서도 개발 호재가 많고 주거 선호도가 높은 지역입니다. 매매 및 전세 시장 지수가 모두 상승세를 보이고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 지역 내 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 전세 시장에 일시적인 공급 과잉이 발생할 수 있습니다. 장기적으로는 서울 도심 중심업무지구(CBD) 접근성 및 주변 개발 호재로 인한 가치 상승 잠재력은 여전히 유효합니다.
매수