경기도 시흥시 정왕대로266번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 6094

종합 리스크 점수: 57점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 낮은 현재 용적률로 인해 높은 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 시흥시의 활발한 투자유치 및 개발 호재와 맞물려 미래 가치 상승 가능성이 돋보입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 경쟁 리스크가 있을 수 있으며, 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 준공 30년이 도래하여 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 242.8%p로 높아 개발 잠재력이 매우 높습니다. 시흥시의 적극적인 투자유치 노력과 바이오 특화단지 조성 등의 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 건물 외관 상태를 평가하기 어렵습니다. 다만, 준공 30년이 경과한 점을 고려할 때, 현장 확인을 통해 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 여부 등 전반적인 노후도 확인이 필요합니다.
인근 실거래가: 3점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 22.7%로, 인근 유사 사례와 비교 시 차이가 큰 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 20건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 정왕역 4호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 8.5% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 30년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 962만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이나 특정 요인(예: 층수, 내부 상태 등)이 반영된 것으로 해석될 수 있습니다. 다만, 유사 사례의 보정 후 대입가치와 비교했을 때 제시가가 다소 높게 형성되어 있어 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 #1 금강 아파트(정왕동)로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역에 위치하며 거리가 0m로 매우 높은 유사도를 보입니다. 2026년 2월 3억 1,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 0.999를 적용하여 보정 후 대입 총액은 3억 962만 원으로 산출되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지 1층 거래로, 층수 차이에 따른 가격 고려가 필요할 수 있습니다.

심층 분석

금강 아파트는 준공 30년 경과로 재건축 연한에 도달했으며, 낮은 현재 용적률과 높은 용적률 갭을 보유하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 시흥시의 바이오 특화단지 조성 및 투자유치 노력 등 지역 개발 호재는 장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다. 정왕역(4호선, 수인분당선)까지 도보 15분 거리로 준역세권에 해당하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 양호합니다.

대상 아파트는 1996년 준공되어 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 7.16%로 법정 상한 250% 대비 242.8%p의 큰 용적률 갭을 가지고 있어 재건축 사업성이 매우 높을 것으로 판단됩니다. 이는 향후 재건축 추진 시 사업 진행에 유리하게 작용할 수 있는 강력한 이점입니다. 다만, 재건축은 장기간이 소요되는 사업이므로 관련 규제 변화와 주민 동의율 등 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

시흥시의 매매가격지수는 보합세이나, 전월세 가격지수 및 수급동향은 상승세를 보여 실수요가 꾸준히 유입되고 있음을 알 수 있습니다. 특히 정왕동은 활발한 거래량을 보이며 지역 내 핵심 주거지임을 입증하고 있습니다. 대상 단지의 재건축 잠재력은 장기적인 관점에서 높은 성장 가능성을 시사합니다. 그러나 시흥 롯데캐슬 시그니처, 시화MTV 푸르지오 디오션 등 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 경쟁 압력을 가할 수 있습니다. 전반적으로 장기적인 관점에서는 재건축 기대감과 지역 개발 호재로 인한 상승 여력이 크지만, 단기적으로는 공급 물량과 제시가의 적정성 검토가 필요합니다.

현장 체크리스트

매물의 정확한 층수 및 향, 일조량 등 현장 확인이 필요합니다.
건물 준공 30년 경과에 따른 외벽 균열, 누수, 내부 곰팡이, 배관 노후화 등 전반적인 건물 상태를 전문가와 함께 점검해야 합니다.
주차장의 실제 이용 편의성 및 혼잡도, 세대당 주차 가능 대수를 확인해야 합니다.
최근 6개월간의 관리비 내역을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용 발생 여부를 점검해야 합니다.
동일 단지 내 최근 거래된 매물들의 층수, 내부 수리 여부, 거래가 등을 면밀히 비교하여 제시가의 적정성을 재확인해야 합니다.
인근 신규 공급 예정 단지(대야3 영남아파트 재건축, 시흥 롯데캐슬 시그니처 등)의 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 시장 영향력을 분석해야 합니다.

최종 판정

보류