매물 유형: 아파트
분석 번호: 6093
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 25년 된 단지로 재건축 연한에 근접하여 개발 잠재력이 존재하지만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수와 전월세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 상승세이나, 정왕3동의 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요인입니다. 제시된 매매가는 주변 유사 사례의 대입 시뮬레이션 결과와 비교 시 적정 범위에 속합니다.
제시 매매가 3억 500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 최저 2억 9,634만 원에서 최고 2억 9,934만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교 시, 스펙트럼의 상단에 위치하는 수준입니다. 이는 최근 시장 상황과 단지 내 거래 동향을 반영한 것으로 보입니다.
사례 #1은 대상지와 동일 단지, 유사 면적, 유사 층수로 유사도 100점을 받았습니다. 2026년 1월 거래된 3억 원 매매가를 시점 보정 계수 0.998을 적용하여 2억 9,934만 원으로 대입하였습니다. 사례 #2는 대상지와 동일 단지, 유사 면적이나 층구간 감점(-10점)으로 유사도 90점을 받았습니다. 2026년 4월 거래된 2억 9,700만 원 매매가를 시점 보정 계수 0.998을 적용하여 2억 9,634만 원으로 대입하였습니다. 두 사례 모두 제2종일반주거지역으로 용도지역 보정은 없었습니다.
건영7 아파트는 25년 된 단지로 재건축 연한에 근접하고 있으며, 용적률 갭이 194.5%p로 개발 잠재력이 존재합니다. 인근에 서해공원, GS25, 시화종합동물병원, 샘솟는정원어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 시흥시의 매매수급동향이 상승세이고, '대한민국 랜드페어 2026 참가' 등 시흥시의 투자유치 노력이 활발하여 장기적인 관점에서는 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.
대상 아파트는 2001년 준공되어 현재 25년 경과했습니다. 재건축 연한인 30년까지 5년이 남아있어 향후 재건축 추진 가능성이 있습니다. 현재 용적률이 55.47%로 법정 상한 250% 대비 194.5%p의 여유가 있어 재건축 시 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 인근 신규 공급 물량 증가가 재건축 사업 추진에 변수로 작용할 수 있으므로, 관련 정책 변화 및 주민 동향을 지속적으로 주시해야 합니다.
시흥시 아파트 시장은 전반적으로 매매가격 및 전월세가격 지수가 상승하고 거래량도 증가하는 등 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 특히 시흥시가 바이오 특화단지 조성 및 투자유치에 적극적인 점은 지역 경제 활성화와 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 대야3, 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 일시적인 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 또한, 정왕3동의 인구 감소 추세는 장기적인 수요 측면에서 리스크 요인이 될 수 있습니다. 단기적으로는 보합세, 중장기적으로는 개발 호재와 신규 공급 물량의 상호작용에 따라 변동성이 있을 것으로 전망됩니다.
보류