경기도 시흥시 월동중앙로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 6086

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

시흥센트럴헤센은 준공 4년차의 신축 아파트로, 월곶동의 꾸준한 인구 증가 추세와 시흥시의 적극적인 투자 유치 노력에 힘입어 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값에 근접하여 적정 수준으로 판단됩니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 5점 — 현재 재건축 연한이 26년 남아 재건축 가능성은 낮으나, 시흥시의 투자유치 노력과 주변 개발 호재가 긍정적 영향을 미칠 수 있습니다.
건물 노후도(사진): 7점 — 준공 4년차 신축 아파트로, 사진상으로 특별한 노후화 징후는 보이지 않을 것으로 예상됩니다.
인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 40.0%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (공동주택공시가격배율 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 12건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 11곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.6% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 9점 — 준공 4년 차 건물입니다. 신축급으로 건물 상태가 우수합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 998만 원 ~ 최고 4억 2,484만 원)의 중앙값인 4억 1,776만 원에 근접한 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가 범위 내에 있는 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 #1은 월곶동 시흥센트럴헤센 18층 84.9638㎡ 매물로 2026년 6월 4억 1,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 4억 998만 원으로 환산됩니다. 비교사례 #2는 월곶동 시흥센트럴헤센 18층 59.9932㎡ 매물로 2026년 4월 3억 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 4억 2,484만 원으로 환산됩니다. 비교사례 #3은 월곶동 시흥센트럴헤센 13층 59.9932㎡ 매물로 2026년 4월 2억 9,500만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 4억 1,776만 원으로 환산됩니다. 모든 비교사례는 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.

심층 분석

시흥센트럴헤센은 준공 4년차의 신축 아파트로 단지 경쟁력이 높습니다. 월곶동의 인구 증가 추세와 시흥시의 바이오 및 첨단산업 투자 유치 노력은 지역 경제 활성화 및 주택 수요 증가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 지하철역과의 직접적인 접근성은 부족하며, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 변동성을 줄 수 있는 리스크 요인입니다.

준공 4년차로 재건축 연한(30년)까지 26년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시기는 아닙니다.

시흥시의 매매수급동향과 거래량 증가세를 볼 때 단기적으로는 시장 활성도가 유지될 것으로 보입니다. 그러나 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 시흥시의 적극적인 투자 유치 정책과 배곧서울대병원 등 개발 호재가 시장에 긍정적인 영향을 미치겠지만, 공급 리스크를 상쇄할 만큼의 강력한 수요 유입이 지속될지 지켜봐야 합니다.

현장 체크리스트

대상 매물이 2층임을 고려하여 일조량, 조망권 및 외부 소음(도로변, 상가 등) 영향을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
아파트 관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금 적립 현황 및 연체 여부를 점검해야 합니다.
세대당 1.25대의 주차 공간이 제공되지만, 실제 주차 편의성(지하 주차장 접근성, 주차 공간 여유 등)을 확인하는 것이 좋습니다.
단지 내 커뮤니티 시설(휘트니스센터, 어린이집 등)의 실제 이용률 및 관리 상태를 확인하여 생활 편의성을 가늠해야 합니다.
인근에 예정된 대규모 신규 공급 물량(대야3, 시흥 롯데캐슬 시그니처 등)의 구체적인 분양 및 입주 시기를 파악하여 향후 시장에 미칠 영향을 예측해야 합니다.
최근 5년 이내 인접 필지의 용도변경 허가 이력이 없으나, 주변 개발 사업 고시 현황을 통해 추가적인 개발 계획이 있는지 확인해야 합니다.

최종 판정

보류