매물 유형: 아파트
분석 번호: 6084
종합 리스크 점수: 73점
대상 매물인 진말우성아파트는 준공 27년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 시흥시의 매매수급동향 및 거래량이 상승세이며, 인구 유입이 활발한 장곡동에 위치해 긍정적인 시장 환경을 보입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 8,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 5,943만 원에서 4억 9,085만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중앙값(4억 8,799만 원)에 근접한 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 거래 가격과 유사한 범위에 있어 가격 타당성이 높다고 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 전용면적 99.982㎡의 거래이며, 유사도 점수 100점으로 매우 높은 신뢰도를 가집니다. #1 사례는 2026년 6월 13층 거래로 4억 8,800만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 총액은 4억 8,799만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 16층 거래로 4억 9,200만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 4억 9,085만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 16층 거래로 4억 6,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 4억 5,943만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하여 보정 계수가 1.000으로 동일합니다.
진말우성아파트는 640세대의 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.29대의 주차 공간은 양호한 편입니다. 주변에 진말공원 등 녹지 공간이 풍부하고, 세븐일레븐 등 편의시설 접근성이 좋습니다. 장곡동은 최근 4년간 인구가 34.1% 증가하는 등 인구 유입이 활발하여 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 역세권 범위(500m 이내)에 지하철역이 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 27년차로 재건축 연한(30년)에 3년이 남아있어 재건축 가능성이 매우 높습니다. 현재 용적률이 1.896%로 법정 상한 300% 대비 용적률 갭이 298.1%p에 달하여 사업성이 매우 우수합니다. 이는 향후 재건축 추진 시 높은 개발 이익을 기대할 수 있는 강력한 투자 포인트입니다. 지구단위계획 및 인허가 현황에서도 주변 개발 움직임이 포착되어 재건축에 대한 긍정적인 신호로 해석될 수 있습니다.
시흥시 아파트 시장은 매매가격지수 및 전세가격지수 상승, 거래량 증가, 매매수급동향 수요 우세 등 전반적으로 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 진말우성아파트는 재건축 잠재력이 높아 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 충분합니다. 시흥시의 바이오 특화단지 조성 및 배곧지구 개발 등 지역 내 다양한 개발 호재는 인구 유입과 지역 경제 활성화에 기여하여 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 그러나 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 단기적으로는 공급 물량 증가에 따른 시장 경쟁 심화 가능성을 주시해야 합니다. 전반적으로 재건축 잠재력과 지역 개발 호재를 바탕으로 한 장기적인 성장 전망은 밝은 편입니다.
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