매물 유형: 아파트
분석 번호: 6082
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물은 준공 24년차 아파트로 재건축 연한에 근접하여 개발 잠재력이 높습니다. 주변 지역에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 시흥시의 투자 유치 노력과 바이오 특화단지 조성 등의 호재가 기대됩니다. 다만, 주차 대수 부족 및 건물 노후화 가능성은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 7,900만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 65만 원의 가치 스펙트럼 대비 낮은 수준에 해당합니다. 이는 가격적인 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.
단일 비교사례는 장곡동 연성쉐르빌 동일 단지 14층 39.63㎡ 매물로, 2026년 4월 1억 2,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 동일 단지, 유사 시점으로 유사도가 높지만, 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로 감점 사유가 있습니다. 시점 보정 계수는 1.000이 적용되어 시계열 변동이 반영되었습니다.
장곡동은 최근 4년간 인구가 34.1% 증가하는 등 주거 수요가 활발한 지역입니다. 시흥시의 투자 유치 노력과 바이오 특화단지 조성 등 개발 호재가 있어 장기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 다만, 단지 규모가 작고 주차 대수가 부족한 점은 단지 경쟁력 측면에서 약점으로 작용할 수 있습니다. 역세권은 아니지만, 주변 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.
건물 나이가 24년으로 재건축 연한(30년)까지 6년이 남았습니다. 현재 용적률이 724.83%로 법정 상한 1300% 대비 575.17%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링 추진 시 사업성이 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 소규모 단지 특성상 주민 동의 및 사업 추진에 어려움이 있을 수 있습니다.
시흥시 전체적으로 매매가격지수는 보합세이나, 전월세 가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 실수요는 꾸준합니다. 지역 내 미분양 물량 감소와 인구 증가 추세는 긍정적인 신호입니다. 그러나 향후 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 시흥시의 개발 호재와 재건축 잠재력을 고려할 때 성장 가능성이 높습니다.
매수