매물 유형: 아파트
분석 번호: 6081
종합 리스크 점수: 77점
대상 매물은 준공 4년차의 신축 아파트로, 시흥시의 적극적인 투자 유치 및 개발 호재와 맞물려 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 매매수급동향 및 전월세수급동향 모두 상승세를 보이며, 전세가율 또한 상승 추세에 있어 실거주 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 향후 예정된 신규 아파트 공급 물량이 다수 존재하므로 중장기적인 관점에서 공급 과잉에 따른 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
제시된 매매가 7억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 6억 6,068만 원 ~ 최고 7억 2,240만 원)을 상회하는 수준입니다. 이는 15건의 비교사례 중 최고가보다도 약 5,760만 원 높은 금액으로, 현재 시장에서 형성된 유사 매물의 가치보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 매수 시에는 이 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 전용면적 기준 평당가도 유사합니다. 거래 시점은 2026년 2월부터 2026년 6월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 각 사례는 시점 보정 계수 0.999~1.000이 적용되어 시계열 변동이 반영되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 유사성으로 인해 1.000이 적용되었습니다. 이처럼 높은 유사도와 최근 거래 시점을 고려할 때, 비교사례를 통한 가격 분석의 신뢰도는 매우 높습니다.
유승한내들퍼스트파크는 준공 4년차의 신축 아파트로, 쾌적한 주거 환경과 우수한 단지 시설을 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다. 시흥시의 인구 유입 및 활발한 개발 호재는 장기적인 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 제시된 매매가가 현재 시장 가치 스펙트럼을 상회하는 점은 투자 수익률에 영향을 줄 수 있으므로, 매수 가격 조정이 필요합니다.
준공 4년차로 재건축 연한(30년)까지는 26년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직은 고려할 시기가 아닙니다.
시흥시는 바이오 특화단지 조성, 배곧지구 개발 등 다양한 투자 유치 활동을 통해 지역 경제 활성화 및 인구 유입을 기대하고 있습니다. 이는 장기적으로 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 전월세 시장은 꾸준한 상승세를 보이고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으나, 매매 시장은 제시가 대비 적정 가격을 찾는 것이 중요합니다.
보류