매물 유형: 아파트
분석 번호: 6075
종합 리스크 점수: 60점
본 매물은 준역세권 입지와 높은 용적률 갭을 바탕으로 개발 잠재력이 우수합니다. 매매가 대비 전세가율이 상승 추세에 있어 투자 매력도 존재하나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 적정 범위에 속하며, 재건축 연한까지 8년이 남아있어 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.
제시된 매매가 2억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,034만 원에서 2억 2,998만 원 사이의 가치 스펙트럼보다 낮은 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
#1 사례는 2026년 5월 거래된 동일 단지 8층 59.465㎡ 매물로, 2억 3,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 2,998만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 거래된 동일 단지 8층 59.465㎡ 매물로, 2억 2,200만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 2,147만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 거래된 동일 단지 8층 59.235㎡ 매물로, 2억 2,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 2,034만 원입니다. 모든 비교사례는 대상 매물과 동일 단지이나, 층구간 차이로 인해 감점(-10점)이 적용되었습니다.
본 매물은 시흥시청역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 인근 공원 및 쇼핑 시설이 가까워 주거 편의성이 높습니다. 매매가 대비 전세가율이 67.4%로 높은 편이며, 전세가격지수 및 월세가격지수가 상승 추세에 있어 투자 가치가 존재합니다. 그러나 세대당 주차대수 부족과 향후 대규모 신규 공급 물량은 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
장현I엔플러스빌은 2004년 준공되어 현재 22년차로, 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있습니다. 현재 용적률이 703.56%로 법정 상한(1300%) 대비 596.44%p의 여유가 있어 개발 잠재력이 높습니다. 건물 노후도가 심화될 경우 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 소규모 단지 특성상 사업 추진에 어려움이 있을 수 있습니다.
시흥시는 '대한민국 랜드페어 2026' 참가 등 투자유치에 적극적이며, 바이오 특화단지 및 배곧지구 개발 등 긍정적인 지역 개발 호재가 많습니다. 이러한 개발 호재는 장기적으로 시흥시 전체의 부동산 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으며, 매매수급동향이 상승세이나 급격한 상승보다는 보합세를 유지할 가능성이 있습니다. 장기적으로는 준역세권 입지와 개발 잠재력을 바탕으로 완만한 상승을 기대할 수 있습니다.
매수