매물 유형: 아파트
분석 번호: 6072
종합 리스크 점수: 73점
대상 매물은 시흥능곡역장현리슈빌퍼스트클래스 아파트로, 준공 6년차의 신축급 단지입니다. 최근 6개월간 매매가격지수는 보합세를 보였으나, 전세 및 월세가격지수는 상승세를 유지하며 매매수급동향도 상승세에 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크를 주시해야 합니다.
제시 매매가 5억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 8,799만 원에서 5억 2,485만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물의 시세와 유사한 수준으로, 시장의 기대감이 반영된 가격으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 또는 동일 지역 내 유사 단지이며, 전용면적 기준 유사도 100점 또는 90점의 높은 신뢰도를 보입니다. 특히, 유사도 100점 사례들은 동일 단지 내 유사 면적, 유사 시점의 거래로, 대상 매물의 가치 평가에 매우 중요한 기준이 됩니다. 감점 사유가 있는 사례(#14, #15)는 층구간 차이로 인한 감점이며, 이는 대상 매물의 19층이 비교사례의 11층, 10층보다 높은 층임을 감안할 때 추가적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.
대상 단지는 대단지 신축급 아파트로, 세대당 1.61대의 충분한 주차 공간과 양호한 입지를 갖추고 있어 기본적인 투자 가치는 우수합니다. 시흥시의 전세가율이 67.4%로 상승 추세에 있어 갭투자 매력도 일부 존재합니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인한 잠재적 공급 리스크는 투자 시 고려해야 할 부분입니다.
준공 6년차로 재건축 연한(30년)까지 24년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률 갭은 279.7%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축을 통한 개발이익 실현은 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
시흥시의 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세가격지수, 수급동향은 상승세를 보여 단기적으로는 안정적인 시장 흐름이 예상됩니다. 장현동의 인구 유입이 활발하고 시흥시의 투자 유치 노력 등 긍정적인 개발 호재가 있으나, 향후 예정된 대규모 신규 아파트 공급 물량은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 신중한 접근이 필요하며, 공급 물량 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
보류