매물 유형: 아파트
분석 번호: 6070
종합 리스크 점수: 74점
대상 아파트는 뚝섬역 초역세권에 위치하며, 준공 29년차로 재건축 연한 도래를 앞두고 있어 개발 잠재력이 매우 높습니다. 성동구 전반의 전세가격지수 및 수급동향이 상승세에 있어 전세 시장의 매력이 높고, 제시된 전세보증금은 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 향후 인근 지역의 신규 공급 물량 증가 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
대상 매물의 제시 전세보증금 9억 원은 서버에서 확정된 적정 전세 평균가 7억 5,483만 원 대비 높은 수준입니다. 그러나 인근 동일 단지 매매 비교사례를 기반으로 한 추정 매매가 스펙트럼은 최저 19억 8,999만 원에서 최고 21억 원 사이로 산출되었으며, 이에 따른 전세가율은 44%로 60% 미만에 해당하여 전세 매력이 높고 전세 사기 및 역전세 리스크가 낮은 안전한 구간에 속합니다. '수리되어 아주 깨끗'하다는 특이사항이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 2건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 6월 거래된 20층 매물로 전용면적 기준 평당가 8,188만 원이며, 보정 후 대입 총액은 21억 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 거래된 12층 매물로 전용면적 기준 평당가 7,760만 원이며, 보정 후 대입 총액은 19억 8,999만 원입니다. 두 사례 모두 대상지와 시점 및 면적 보정이 적용된 최종값입니다.
대상 아파트는 뚝섬역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 성수동 일대는 최근 재개발 및 재건축 이슈가 활발하며, 준공 29년차인 본 단지 역시 재건축 연한 도래를 앞두고 있어 향후 개발에 따른 투자 가치가 높습니다. 전세가율이 44%로 안전하여 갭투자 리스크가 낮고, 전세 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.
준공 29년차로 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 성수동 일대의 재개발/재건축 사업이 활발하게 진행되고 있는 점을 고려할 때, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 매우 높습니다. 이는 장기적인 관점에서 자산 가치 상승의 중요한 요인이 될 수 있습니다.
성동구 아파트 시장은 전반적으로 매매 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 특히 전세수급동향이 수요 우세를 보이고 있어 긍정적인 시장 전망이 예상됩니다. 뚝섬역 역세권 입지와 재건축 기대감은 지속적인 가치 상승을 견인할 것으로 보입니다. 다만, 인근 지역의 신규 공급 물량(성동구 도선동 청년안심주택, 오티에르 포레, 성동자이리버뷰 등)이 예정되어 있어, 향후 공급량 증가가 전세 시장에 미칠 영향을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
매수