매물 유형: 아파트
분석 번호: 6067
종합 리스크 점수: 70점
대상 아파트는 준공 9년차로 비교적 신축 단지이며, 시흥시의 활발한 투자유치 및 개발 호재가 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 현장 확인을 통해 상세한 건물 상태 및 주변 환경을 점검하는 것이 중요합니다.
제시가 7억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 5,405만 원에서 8억 795만 원 사이의 가치 스펙트럼에서 중간 수준에 해당합니다. 이는 9건의 비교사례 중 하위 30% 정도에 위치하는 가격으로, 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있습니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역에 위치하며, 거래 시점도 최근 1~5개월 이내로 유사도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 0.999~1.000으로 미미한 변동을 보이며, 모든 사례에 대해 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 이를 통해 산출된 보정 후 대입 총액은 최저 7억 5,405만 원에서 최고 8억 795만 원 사이입니다.
대상 단지는 준공 9년차로 비교적 신축이며, 세대당 주차대수도 양호하여 단지 경쟁력이 있습니다. 인근에 꿈자람공원, 세븐일레븐 등 편의시설과 꿈나래어린이집 등 교육시설이 위치하여 주거 환경이 양호합니다. 시흥시의 전반적인 매매 및 전월세 시장 지수가 상승세이며, 매매수급동향도 수요 우위를 보여 투자 가치가 긍정적입니다. 다만, 지하철역 접근성이 다소 떨어지는 점은 아쉬운 부분입니다.
대상 아파트는 2017년 준공되어 현재 9년차로, 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 용적률 활용률이 10%로 용적률 갭은 크지만, 재건축 시점까지는 상당한 시간이 필요할 것으로 보입니다.
시흥시의 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 시흥시가 대한민국 랜드페어 2026에 참가하여 바이오 특화단지 및 배곧지구 투자유치에 적극적인 점은 지역 발전에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있는 리스크 요인입니다. 장기적으로는 시흥시의 개발 호재와 인구 유입 추이를 지켜보며 신중한 접근이 필요합니다.
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