매물 유형: 아파트
분석 번호: 6052
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 8년차로 비교적 신축에 가까우며, 용적률 여유가 있어 장기적인 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 다만, 시흥시 전반의 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으며, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 매매수급동향은 상승세이나, 전반적인 시장 상황을 면밀히 검토해야 합니다.
제시된 매매가 5억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 1,699만 원에서 5억 3,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가 범위에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 내 최고가 거래와 유사한 수준으로, 현재 시장에서 다소 높은 가격으로 평가될 수 있습니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지인 목감중흥에스-클래스레이크힐스 내에서 전용면적 84.9802㎡의 거래이며, 시점 보정 계수는 0.999~1.000으로 최근 거래가 반영되었습니다. 모든 사례는 용도지역, 도로 조건이 대상지와 동일하여 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 이 중 #3 사례는 2026년 6월 5층이 5억 4,000만 원에 거래되었으며, #1 사례는 2026년 6월 25층이 5억 1,800만 원에 거래되었습니다. 이처럼 동일 단지 내에서도 층수 및 시점에 따라 가격 편차가 존재합니다.
목감중흥에스-클래스레이크힐스는 806세대의 중대형 단지로, 비교적 신축 아파트에 속하며 주차 여건도 양호합니다. 인근에 도담공원 등 녹지 공간이 풍부하고, GS25 등 편의시설 접근성이 좋습니다. 시흥시가 바이오 특화단지 및 배곧지구 개발 등 투자 유치에 적극적인 점은 긍정적 요인이나, 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있습니다.
준공 8년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 22년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 용적률 활용률이 6.9%로 법정 상한 300% 대비 여유가 있어 장기적인 관점에서는 개발 잠재력이 있으나, 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기 어렵습니다.
시흥시의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 상승세로 수요는 꾸준합니다. 그러나 대야3(시흥영남2차아파트), 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 인근에 5,098세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 시흥시의 투자 유치 노력과 개발 호재는 긍정적이나, 대규모 공급 물량과 현재 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하는 점을 고려할 때, 단기적인 가격 상승보다는 보합 또는 소폭 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다. 장기적으로는 지역 개발과 함께 완만한 상승을 기대할 수 있으나, 신중한 접근이 필요합니다.
보류