매물 유형: 아파트
분석 번호: 6050
종합 리스크 점수: 50점
대상 아파트는 준공 23년차로 재건축 연한까지 7년이 남아있으며, 낮은 용적률로 인해 향후 개발 잠재력이 높은 편입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 시세 상승에는 경쟁 요인이 존재합니다. 매매수급동향은 상승세이나, 전반적인 시장 지수 변동은 보합세를 보이고 있어 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 3억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 930만 원에서 3억 1,728만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 약 2,272만 원 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 유사 평형 매물 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상지와 동일 단지인 연꽃마을태평2 아파트이며, 전용면적 84.754㎡로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 1월 거래된 19층 매물로, 보정 후 대입 총액은 3억 1,728만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 거래된 8층 매물로, 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 930만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 거래된 14층 매물로, 역시 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 1,429만 원입니다. 이들 사례는 모두 시점보정 계수 0.998이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 동일합니다.
연꽃마을태평2 아파트는 368세대의 중소형 단지이며, 세대당 1.01대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 준공 23년차로 재건축 연한까지 7년이 남아있으며, 현재 용적률 3.76%는 법정 상한 300% 대비 매우 낮아 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력이 높습니다. 이는 장기적인 관점에서 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 시세 상승은 제한적일 수 있습니다. 주변에 연성1공원, CU 시흥하나점, 시흥고등학교 등 생활 편의시설 및 학군이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경은 양호합니다. 지하철역 접근성은 부족합니다.
대상 아파트는 2003년 준공되어 현재 23년차 건물입니다. 재건축 연한인 30년까지 7년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 그러나 현재 용적률이 3.76%로 매우 낮아 법정 상한 300%까지 상당한 여유가 있어, 재건축 연한 도래 시 사업성이 매우 높을 것으로 예상됩니다. 리모델링 또한 용적률 여유를 바탕으로 검토될 수 있습니다. 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 높습니다.
시흥시 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전세/월세 가격지수 상승, 매매수급동향 수요 우세 등 전반적으로 활성화되는 추세입니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량(5,098세대)은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 단지는 낮은 용적률로 인한 재건축 잠재력이 큰 장점이나, 단기적으로는 신규 공급으로 인한 경쟁 심화가 예상됩니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 높은 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 시세 상승은 제한적일 수 있습니다. 따라서 매수 시 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리하며, 신규 공급 물량의 소화 여부를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
보류