매물 유형: 아파트
분석 번호: 6043
종합 리스크 점수: 67점
시흥능곡신안인스빌은 준공 18년차 아파트로, 시흥능곡역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 최근 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세이며 수급 동향도 수요 우위를 나타내고 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 5억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 8,866만 원에서 5억 2,195만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들과 유사하거나 약간 높은 수준으로, 시장 상황을 반영한 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 1, 2, 3번 사례는 유사도 100점으로, 시점(1~2개월 전), 면적, 용도지역이 동일하며 층수만 약간의 차이가 있습니다. 4번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있으나, 전반적으로 신뢰도 높은 비교가 가능합니다. 시점 보정 계수는 2026년 4월 거래에 0.998이 적용되어 최근 거래일수록 높은 가치를 반영하고 있습니다.
시흥능곡신안인스빌은 시흥능곡역(서해선) 도보 9분 거리의 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 인근 공원 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 시흥시의 매매수급동향이 상승세이고 전세가율이 67.4%로 상승 추세인 점은 긍정적입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
준공 18년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 12년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 활용률이 6.8%로 용적률 갭이 233%p에 달하지만, 이는 아파트의 일반적인 용적률과 상이한 건축물대장 정보로 인한 오류일 가능성이 높습니다. 실제 아파트의 용적률은 일반적으로 150~250% 수준이므로, 재건축을 위해서는 추가적인 검토가 필요합니다.
시흥시는 최근 '대한민국 랜드페어 2026' 참가 등 바이오 특화단지 및 배곧지구 개발을 통한 투자 유치에 적극적으로 나서고 있어 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 시흥능곡역 역세권 개발과 주변 인프라 확충은 장기적인 관점에서 주거 가치를 높일 수 있습니다. 그러나 향후 5,098세대에 달하는 신규 아파트 공급 물량은 단기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있으므로, 공급 추이를 면밀히 모니터링하며 신중한 접근이 필요합니다.
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