매물 유형: 아파트
분석 번호: 6042
종합 리스크 점수: 43점
본 매물은 준공 32년차의 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 것이 특징입니다. 시흥시의 활발한 투자유치 노력과 바이오 특화단지 조성 등의 지역 개발 호재가 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 단지 규모가 작고 주차 대수가 세대당 1대 미만인 점은 단점으로 작용할 수 있으며, 제시된 매매가는 비교사례 대입 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시가 1억 9,000만 원은 단일 비교사례의 대입 스펙트럼(최저 1억 4,265만 원 ~ 최고 1억 4,265만 원) 대비 상단에 위치하며, 약 4,735만 원 높은 수준입니다. 이는 시장의 전반적인 상승세와 재건축 연한 도달에 따른 미래 가치가 일부 선반영된 것으로 보이나, 비교사례 대비 높은 가격이므로 신중한 접근이 필요합니다.
유사도 100점의 비교사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 근접 층수(2층)의 매물입니다. 2026년 3월에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상 매물에 대입 시 1억 4,265만 원의 가치로 환산됩니다. 이는 대상 매물의 제시가 1억 9,000만 원과 약 4,735만 원의 차이를 보입니다.
금강1차101동은 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 시흥시의 전반적인 매매수급동향 상승과 미분양 감소 추세는 긍정적인 신호입니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 주차 공간 부족은 단점이며, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다. 학군 및 교통 접근성은 평이한 수준입니다.
건물 나이 32년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률이 287.81%로 법정 상한(250%)을 초과하여 용적률 갭은 -37.81%p입니다. 이는 재건축 사업성 측면에서 추가적인 용적률 확보를 통한 사업성 개선이 쉽지 않을 수 있음을 시사합니다. 하지만 시흥시의 적극적인 투자유치 및 개발 호재와 맞물려 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링 추진 가능성은 존재합니다. 구체적인 사업 진행 여부는 주민 동의와 지자체 정책에 따라 달라질 수 있습니다.
시흥시의 매매가격지수는 보합세이나 전월세 가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이고 있어 실수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 미분양 물량 감소와 시흥시의 바이오 특화단지 조성 등 지역 개발 호재는 긍정적인 미래 성장 동력입니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있으며, 본 매물의 제시가가 비교사례 대비 높은 점은 단기적인 가격 상승 여력을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부가 가장 큰 변수가 될 것입니다.
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