매물 유형: 아파트
분석 번호: 6041
종합 리스크 점수: 52점
매화마을홍익 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한에 근접하고 있으며, 용적률 갭이 충분하여 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 매매가격지수와 전월세가격지수가 상승세를 보이며 시장 수요는 견조하지만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 스펙트럼의 중앙값과 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 2억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 2억 2,947만 원 ~ 최고 2억 2,947만 원)의 중앙값인 2억 2,947만 원과 매우 유사한 수준입니다. 이는 시장의 실거래가를 바탕으로 한 합리적인 가격 범위 내에 위치한다고 볼 수 있습니다.
단일 비교사례(#1)는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(59.79㎡), 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 2026년 3월에 2억 3,000만 원에 거래된 18층 매물입니다. 시점 보정 계수 0.998을 적용하여 보정 후 대입 총액은 2억 2,947만 원으로 산출되었습니다. 유사도 점수 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다.
매화마을홍익 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한에 가까워지고 있으며, 용적률 갭이 183%p로 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 시흥시의 매매 및 전월세 시장은 상승세를 보이며 수요가 견조하지만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 장기적인 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 매매가는 비교사례 대입 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 크지 않으므로, 신중한 접근이 필요합니다.
건물 나이 26년으로 재건축 연한(30년)까지 약 4년이 남아있습니다. 용적률 116.7%로 법정 상한 300% 대비 여유가 있어 재건축 또는 리모델링의 잠재력은 존재합니다. 그러나 실제 재건축 추진 여부와 시기는 조합 설립, 사업성 분석, 주민 동의 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있으므로, 현재 시점에서는 '재건축 불가' 상태이며, 향후 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
시흥시의 매매 및 전월세 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 긍정적인 수급 동향을 나타내고 있습니다. 특히 시흥시가 대한민국 랜드페어 2026에 참가하여 바이오 특화단지 및 배곧지구 투자 유치에 총력을 기울이는 등 지역 개발 호재가 다수 존재합니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 기존 아파트의 시세 상승을 제한할 수 있습니다. 매화동의 인구 감소 추세도 장기적인 관점에서 주거 수요에 영향을 미칠 수 있으므로, 단기적인 상승보다는 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
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