매물 유형: 아파트
분석 번호: 6040
종합 리스크 점수: 70점
대상 매물은 준공 6년차의 신축급 아파트로, 시흥시의 활발한 투자유치 및 개발 호재와 맞물려 긍정적인 시장 분위기 속에 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 상승 추세에 있으며, 매매수급동향 또한 상승세를 보여 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 보입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 중장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다.
제시가 6억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 7,164만 원에서 6억 3,854만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 6억 423만 원과 비교할 때 유사한 수준으로, 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다. 특히 14건의 비교사례 중 상위권에 속하는 가격대이며, 최근 거래된 동일 단지 고층 매물과 비교 시 적정 수준으로 보입니다.
선별된 14건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 특히 유사도 100점 사례(#1, #2)는 각각 2026년 3월(3개월 전) 6억 1,653만 원, 2026년 2월(4개월 전) 6억 423만 원으로 보정된 총액을 나타내며, 대상 매물의 제시가 6억 1,000만 원과 유사한 수준입니다. 층구간 감점이 있는 사례들(#3~#14)은 주로 중층 이하의 거래로, 대상 매물(18층)보다 낮은 층임에도 불구하고 5억 7,164만 원에서 6억 3,854만 원의 보정 후 대입 총액을 보였습니다. 이는 층에 따른 가격 편차가 존재할 수 있음을 나타냅니다.
제일풍경채더숲은 준공 6년차의 신축급 아파트로, 단지 내 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높습니다. 인근에 오난산 공원, GS25 등 편의시설이 잘 구축되어 있으며, 시흥시의 바이오 특화단지 및 배곧지구 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 학군으로는 시립은계제일풍경채어린이집이 인접해 있어 어린 자녀를 둔 세대에 유리합니다. 다만, 지하철역 접근성이 다소 떨어지는 점은 아쉬운 부분입니다.
준공 6년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 24년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르기에는 이른 시점입니다.
시흥시의 매매수급동향이 상승세이고 미분양 물량이 감소하는 등 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 은행동은 활발한 거래량을 보이며 수요가 견고합니다. 시흥시의 적극적인 투자유치 정책과 대규모 개발 호재는 장기적인 관점에서 대상 매물의 가치 상승을 기대하게 합니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시키고 시세 상승폭을 제한할 수 있는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 단기적인 급등보다는 중장기적인 관점에서 완만한 가치 상승을 기대하는 것이 합리적입니다.
매수