경기도 시흥시 은계중앙로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 6035

종합 리스크 점수: 70점

AI 요약 평가

경기도 시흥시 은계센트럴타운 아파트는 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세를 보이며 매매수급동향 또한 수요 우세를 나타내고 있습니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으나, 시흥시의 적극적인 투자유치 노력과 개발 호재는 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 5점 — 현재 재건축 연한 도달까지 21년이 남아 재건축 추진은 어렵습니다. 다만, 시흥시의 전반적인 투자유치 노력과 도시관리계획 변경 고시 등 개발 호재가 존재하여 지역 발전에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
• 건물 노후도(사진): 7점 — 준공 9년차 아파트로, 사진상 직접적인 외관 상태는 확인되지 않으나 연식 대비 양호한 상태를 유지할 것으로 예상됩니다.
• 인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 5.7%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 9점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 62건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 활발한 편입니다.
• 생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 19곳으로 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 7점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.1% 변동하여 증가 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공 9년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 5억 7,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5억 2,595만 원에서 5억 4,699만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 긍정적인 분위기와 미래 가치에 대한 기대감이 일부 반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지(은계센트럴타운) 내 동일 용도지역(제3종일반주거지역)의 거래이며, 전용면적 84.88㎡(±5%) 기준으로 유사도가 100점으로 매우 높습니다. 최근 2026년 6월 거래된 사례 #1(14층, 84.88㎡)은 5억 4,700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.000을 적용하여 5억 4,699만 원으로 환산되었습니다. 2026년 1월 거래된 사례 #12(3층, 84.54㎡)는 5억 2,500만 원에 거래되었고, 시점 보정 계수 0.998을 적용하여 5억 2,595만 원으로 환산되었습니다. 모든 비교사례는 시점 보정을 통해 현재 시점의 가치로 조정되었습니다.

심층 분석

은계센트럴타운은 1025세대의 대단지 아파트로, 준공 9년차의 비교적 신축 단지입니다. 시흥시 은행동은 지역 내 거래 활성도 순위에서 2위를 차지할 만큼 활발한 거래가 이루어지는 지역입니다. 인근에 은계중앙공원 등 녹지 공간이 풍부하며, 시흥시의 바이오 특화단지 조성 및 투자유치 노력 등 지역 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 존재합니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점은 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

은계센트럴타운은 2017년 준공되어 현재 9년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 21년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.

시흥시의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세로 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 향후 5,098세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 시흥시의 적극적인 투자유치와 개발 호재는 지역 가치를 높이는 요인이지만, 단기적인 가격 상승보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

현장 체크리스트

• 대상 매물의 정확한 층수와 동호수 위치를 확인하여 일조량, 조망권, 소음 등 주거 환경을 직접 확인해야 합니다.
• 단지 내 주차 공간의 실제 이용률과 혼잡도를 파악하여 주차 편의성을 확인해야 합니다.
• 최근 6개월간의 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 급격한 인상 요인이 있는지 점검해야 합니다.
• 세대 내부의 벽지, 바닥, 천장 등 마감재 상태와 누수 흔적, 곰팡이 발생 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
• 인근 학교(시립은계센트럴타운어린이집 등)와의 실제 통학 거리 및 안전성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 주변 상업시설(GS25 은계센트럴점 등) 및 의료시설(이지종합동물병원 등)의 실제 이용 편의성을 확인해야 합니다.

최종 판정

보류