매물 유형: 아파트
분석 번호: 6028
종합 리스크 점수: 68점
답십리파크자이 전세 매물은 준공 7년차의 신축급 아파트로, 매매가격지수 및 전세가격지수 모두 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 특히 전세수급동향이 118.55로 수요 우세가 뚜렷하며, 답십리동은 동대문구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역입니다. 다만, 인근에 1,419세대에 달하는 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 전세 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 전세보증금 6억 3,000만 원은 인근 동일 단지 유사 면적의 매매가치 스펙트럼(최저 12억 3,622만 원 ~ 최고 12억 5,647만 원)과 비교했을 때, 매매가 대비 전세가 비율이 약 50.1%~51.0% 수준으로 추정됩니다. 이는 2026년 5월 동대문구의 매매가 대비 전세가 비율 중위값인 54.38%보다 다소 낮은 수준으로, 전세 매력도는 높으나 갭투자 위험은 상대적으로 낮은 안전한 구간에 해당합니다. 전세보증금 자체로만 보면 주변 전세 실거래가와 비교하여 적정성을 판단해야 합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트 매매 실거래가입니다. #1 사례는 2026년 5월 49.54㎡가 12억 5,700만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 12억 5,014만 원의 가치로 보정됩니다. #2 사례는 2026년 5월 49.54㎡가 12억 4,300만 원에 거래되었고, 대상지 대입 시 12억 3,622만 원으로 보정됩니다. #3 사례는 2026년 2월 49.27㎡가 12억 2,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상지 대입 시 12억 5,647만 원의 가치로 보정됩니다. 이 사례들은 모두 유사도 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다.
답십리파크자이는 신축급 단지로 주거 쾌적성이 높고, 답십리동은 동대문구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역입니다. 답십리역(5호선)과 장한평역(5호선)이 도보 10~12분 거리에 위치한 준역세권으로 교통 접근성이 양호하며, 인근에 동산어린이공원, CU 편의점, 파크자이어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 전세수급동향이 수요 우세로 나타나 전세 매물로서의 가치는 높다고 판단됩니다.
준공 7년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 23년이 남아 재건축 가능성은 매우 낮습니다. 리모델링 또한 현 시점에서는 논의 단계에 이르지 못할 것으로 보입니다.
동대문구는 매매 및 전세 시장 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향과 전세수급동향이 수요 우위를 보이고 있어 긍정적인 시장 전망이 예상됩니다. 특히 청량리역 일대의 개발 호재(GTX 노선, 주상복합 건설 등)는 지역 전체의 가치 상승에 기여할 것입니다. 다만, 인근에 1,419세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로 전세 시장의 경쟁이 심화될 수 있으며, 이는 전세가 상승폭을 제한하거나 일시적인 하락 압력으로 작용할 가능성이 있습니다. 장기적으로는 지역 개발 호재와 신축 단지의 희소성으로 인해 가치 유지 및 상승이 기대됩니다.
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