매물 유형: 아파트
분석 번호: 6021
종합 리스크 점수: 63점
신천코아루웰라움 아파트는 준공 6년차의 신축급 단지로, 시흥시의 적극적인 투자유치 노력과 바이오 특화단지 조성 등 지역 개발 호재가 기대됩니다. 매매가격지수 및 전월세 가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 5,098세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다.
제시가 4억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 3,014만 원에서 4억 5,998만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 내 최고가 거래와 유사한 수준으로, 시장의 긍정적인 분위기와 매물의 층수 등을 반영한 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 8건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 대상 매물과 동일한 단지, 유사한 층수 및 면적, 그리고 최근 거래 시점(0~2개월 전)을 가지고 있어 신뢰도가 매우 높습니다. #1 사례(14층, 2026.6)는 4억 6,000만 원에 거래되어 대상 매물의 제시가와 동일하며, 보정 후 대입 총액은 4억 5,998만 원입니다. #5 사례(4층, 2026.6)는 층구간 감점에도 불구하고 4억 4,500만 원에 거래되어 대상 매물과 유사한 가치를 보입니다. 전반적으로 비교사례들은 대상 매물의 제시가와 근접한 범위 내에서 형성되어 있습니다.
신천코아루웰라움은 준공 6년차의 신축급 단지로, 세대당 1.46대의 양호한 주차 비율을 갖추고 있습니다. 신천역(서해선)이 도보 9분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(추정 2%)을 기대할 수 있으며, 시흥시의 바이오 특화단지 조성 등 투자유치 노력은 장기적인 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 변동성을 줄 수 있습니다.
준공 6년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 24년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 용적률 갭은 190.46504%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축을 통한 개발이익을 기대하기에는 시기상조입니다.
시흥시의 매매가격지수와 전월세가격지수는 상승 추세이며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 신천역 역세권 입지와 신축급 단지라는 장점이 있습니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성에 대한 면밀한 모니터링이 필요합니다. 장기적으로는 시흥시의 개발 호재와 인구 유입 추이에 따라 안정적인 성장을 기대할 수 있습니다.
매수