매물 유형: 아파트
분석 번호: 6019
종합 리스크 점수: 45점
대상 매물은 준공 15년차의 시흥5차푸르지오 아파트로, 매매 시장은 보합세, 전월세 시장은 상승세를 보이고 있습니다. 신천역 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있는 리스크가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입가치 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 5억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 3,982만 원의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준입니다. 이는 고층 프리미엄, 내부 인테리어 상태, 또는 기타 특수 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다. 시장 동향과 비교사례를 고려할 때, 제시가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 90점을 기록했습니다. 해당 사례는 대상지와 동일 단지인 시흥5차푸르지오의 15층 111.1902㎡ 매물로, 2026년 4월 3억 4,057만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.998이 적용되어 보정 후 평당가는 1,010만 원으로 산정되었으며, 대상지 면적 대입 시 3억 3,982만 원의 가치가 산출되었습니다. 층구간이 17층 대비 15층으로 인접하여 감점(-10점) 요인이 발생했습니다.
시흥5차푸르지오는 신천역(서해선) 도보 4분 거리의 역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 문화의거리, 세븐일레븐 등 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 시립대야어린이집 등 교육시설 접근성도 양호합니다. 15년차 아파트로 비교적 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상되며, 세대당 1.74대의 주차대수와 다양한 커뮤니티 시설은 단지의 경쟁력을 높이는 요소입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다.
대상 아파트는 2011년 준공되어 현재 15년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 15년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률이 835.65%로 법정 상한 1300% 대비 여유가 있지만, 아파트의 경우 용적률 여유만으로 재건축 사업성이 높다고 단정하기는 어렵습니다. 리모델링의 경우, 추진 가능성은 있으나 구체적인 계획은 없습니다.
시흥시 아파트 시장은 매매 보합, 전월세 상승의 흐름을 보이고 있으며, 매매 및 전월세 수급동향 모두 수요 우위를 나타내고 있습니다. 미분양 물량 감소는 긍정적이나, 대야3(시흥영남2차아파트), 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 5,098세대의 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 시세 상승폭을 제한할 수 있습니다. 신천역 역세권이라는 강점이 있으나, 제시된 매매가는 비교사례 대입가치 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다. 장기적으로는 시흥시의 바이오 특화단지 조성 및 투자유치 노력 등 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적인 가격 상승은 제한적일 것으로 전망됩니다.
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