매물 유형: 아파트
분석 번호: 6015
종합 리스크 점수: 45점
대상 아파트는 준공 22년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 시흥시 대야동 지역은 매매수급동향이 상승세이나, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 미칠 영향에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값에 가까운 수준으로 평가됩니다.
제시가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 7,333만 원에서 5억 7,778만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 5억 6,078만 원에 비해서는 다소 낮은 수준으로 평가됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지 내 거래입니다. #1 사례는 2026년 6월 거래된 82.696㎡ 면적의 11층 매물로, 보정 후 대입 총액은 4억 7,333만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 거래된 59.8284㎡ 면적의 8층 매물로, 보정 후 대입 총액은 5억 7,778만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 거래된 82.696㎡ 면적의 18층 매물로, 보정 후 대입 총액은 5억 1,636만 원입니다. #4 사례는 2026년 2월 거래된 59.8284㎡ 면적의 2층 매물로, 보정 후 대입 총액은 5억 6,078만 원입니다. 모든 사례는 시점, 면적, 용도지역, 도로, 역세권, 호재 보정이 완료된 최종값이며, 감점 사유는 모두 '참고용'으로 유사도 점수 0점입니다.
대상 아파트는 시흥대야역 준역세권에 위치하며, 인근에 은계중학교 등 교육 시설이 있어 입지적 장점을 가집니다. 그러나 준공 22년차로 건물 노후도가 진행 중이며, 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 시흥시 내 아파트 거래량이 활발하고 매매수급동향이 상승세이나, 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 투자 가치에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.
동신 아파트는 준공 22년차로, 재건축 연한인 30년까지 8년이 남아있습니다. 현재로서는 재건축 추진이 어렵고, 리모델링을 고려할 수 있는 시점입니다. 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출 불가하여 개발 잠재력을 정확히 판단하기 어렵습니다. 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 사업성 확보를 위한 추가적인 검토가 필요합니다.
시흥시의 매매수급동향 및 거래량은 긍정적인 신호를 보이고 있으나, 인근 지역에 5,098세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 이는 단기적으로 매매가 상승을 제한하고 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 장기적으로는 시흥시의 투자유치 노력과 바이오 특화단지 조성 등 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 신규 공급 물량의 소화 여부가 중요할 것입니다. 제시가 5억 원은 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 대비 낮은 수준으로 가격적인 메리트가 있으나, 향후 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
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