매물 유형: 아파트
분석 번호: 6012
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물인 은계어반리더스 아파트는 준공 7년차의 신축급 단지로, 시흥대야역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 최근 시흥시의 투자 유치 및 개발 호재가 활발하며, 매매수급동향이 상승세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근 지역에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 6억 1,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5억 6,866만 원에서 5억 9,345만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장의 긍정적인 분위기와 시흥대야역 역세권 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 시점 보정 계수는 0.998~1.000으로 최근 거래가 반영되었습니다. 특히, 2026년 6월 거래된 동일 단지 13층 84.74㎡ 매물은 5억 8,300만 원에 거래되었으며, 대상 매물 환산 총액은 5억 7,790만 원으로 산출되었습니다. 2026년 6월 거래된 동일 단지 11층 84.74㎡ 매물은 5억 9,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물 환산 총액은 5억 8,484만 원으로 산출되었습니다. 이처럼 대부분의 비교사례는 대상 매물과 유사한 조건에서 최근 거래된 것으로, 신뢰도가 매우 높습니다.
은계어반리더스는 시흥대야역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 1,198세대의 대단지라는 점에서 단지 경쟁력이 높습니다. 주변에 시립은계어반리더스어린이집 등 교육 시설과 다양한 편의 시설이 있어 실거주 가치 또한 양호합니다. 시흥시의 활발한 투자 유치 및 개발 호재는 장기적인 관점에서 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.
준공 7년차 아파트로, 현재 재건축 연한(30년)에 도달하지 않아 재건축은 불가합니다. 리모델링 또한 아직은 시기상조로 판단됩니다.
시흥시의 매매가격지수 및 전세가격지수 상승, 매매수급동향 수요 우세 등 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 대야3 영남2차, 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 인근에 5,098세대의 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 가격 상승 여력이 제한될 수 있으나, 시흥시의 지속적인 개발 호재와 역세권 입지를 고려할 때 장기적인 관점에서는 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.
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