매물 유형: 아파트
분석 번호: 6010
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한에 근접하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 시흥시의 적극적인 투자유치 및 바이오 특화단지 조성 등의 지역 개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하며, 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 8,434만 원 ~ 최고 3억 2,425만 원)의 상단 범위를 초과하는 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
비교사례 10건은 모두 동일 단지(서강2) 또는 인근 대야동 지역의 전용면적 59.98㎡ 아파트 거래로, 유사도 점수 100점으로 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수는 2026년 6월 거래의 경우 1.000, 2026년 4월 거래는 0.998, 2026년 3월 거래는 0.994, 2026년 1월 거래는 0.989가 적용되었습니다. 모든 사례는 제3종일반주거지역으로 용도 보정 계수는 1.000입니다. 역세권 보정은 500m 외 지역으로 1.000이 적용되었습니다. 이러한 보정을 통해 산출된 환산 총액은 최저 2억 8,434만 원에서 최고 3억 2,425만 원입니다.
대상 아파트는 시흥대야역(서해선)까지 도보 9분 거리의 준역세권으로 교통 접근성이 양호하며, 은행근린공원 등 녹지 공간이 인접해 주거 환경이 쾌적합니다. 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 잠재력이 투자 가치를 높일 수 있습니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점은 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.
준공 29년차로 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 용적률 177.82%로 법정 상한 300% 대비 122.18%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 비교적 양호할 것으로 판단됩니다. 단지 규모도 582세대로 재건축 추진에 유리한 편입니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의, 사업성 분석, 인허가 절차 등 여러 변수에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
시흥시의 매매가격지수는 보합세이나, 전세 및 월세가격지수 상승과 매매수급동향의 수요 우세는 긍정적인 시장 분위기를 나타냅니다. 시흥시가 바이오 특화단지 조성 등 적극적인 투자유치에 나서고 있어 장기적인 지역 성장 동력은 확보될 것으로 보입니다. 그러나 다수의 신규 공급 예정 물량과 대야동 인구 감소 추세는 향후 시장에 공급 부담과 수요 변화를 가져올 수 있어 주의가 필요합니다. 재건축 추진 여부가 향후 가격 변동의 주요 요인이 될 것입니다.
보류