매물 유형: 아파트
분석 번호: 6007
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한에 근접하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 시흥시의 활발한 투자유치와 개발 호재가 미래 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 단지 규모가 상대적으로 작고, 최근 거래량이 다소 불규칙한 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
제시된 매매가 4억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 1,907만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 7,093만 원 높은 수준입니다. 이는 대상 매물의 고층 프리미엄, 최근 시장 상승세, 또는 매도자의 기대 가치가 반영된 것으로 해석될 수 있습니다. 시장 동향 지표상 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 상승세이며 전세가율도 상승하고 있어 매수 심리가 개선되고 있음을 시사합니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 90점을 기록했습니다. 해당 사례는 동일 단지인 청구2 아파트의 12층, 전용면적 101.75㎡ 매물로 2026년 4월 4억 2,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.998이 적용되어 보정 후 평당가는 1,362만 원/평이며, 대상지에 대입한 환산 총액은 4억 1,907만 원입니다. 감점 사유는 층구간(-10점: 18층 vs 12층)으로, 대상 매물이 비교사례보다 높은 층에 위치하여 층 프리미엄이 반영될 수 있습니다. 이 외 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 유사성이 높습니다.
대상 아파트는 신천역(서해선)과 시흥대야역(서해선)에 인접한 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호합니다. 롯데마트 시흥점, 비둘기공원 등 생활 편의시설이 가까워 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 준공 29년차로 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 잠재력이 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 시흥시의 활발한 투자유치 및 바이오·첨단산업 개발 호재는 지역 전체의 가치를 상승시킬 가능성이 있습니다. 다만, 중소규모 단지라는 점과 다수의 신규 공급 예정 물량은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.
대상 아파트는 1997년 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 용적률은 69.898644%로 법정 상한 300% 대비 230.101356%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높습니다. 현재 용적률 활용률이 23.3%에 불과하여 개발 잠재력이 '높음(4점)'으로 평가됩니다. 인근 시흥대야3 영남아파트 재건축 정비사업의 준공인가 고시 등 주변 지역의 재건축 움직임도 긍정적인 신호로 해석될 수 있습니다. 따라서 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 매우 높으며, 이는 장기적인 관점에서 투자 가치를 크게 높일 수 있는 핵심 요인입니다.
시흥시 아파트 시장은 매매가격지수 보합세에도 불구하고 매매 및 전월세 수급동향이 상승세를 보이며 수요가 견조한 상황입니다. 미분양 물량 감소와 활발한 지역 개발 호재(시흥시 투자유치, 바이오 특화단지, 배곧지구 개발 등)는 긍정적인 미래 전망을 제시합니다. 특히 대상 단지는 재건축 연한 도래 및 높은 용적률 갭으로 인한 개발 잠재력이 매우 높아 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 충분합니다. 다만, 향후 예정된 대규모 신규 공급 물량(5,098세대)은 일시적인 시장 조정 요인으로 작용할 수 있으므로, 단기적인 시세 변동에 대한 주의가 필요합니다. 전반적으로는 개발 잠재력과 지역 호재에 힘입어 긍정적인 성장세를 기대할 수 있습니다.
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