매물 유형: 아파트
분석 번호: 6006
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 시흥대야역 역세권 입지와 시흥시의 적극적인 투자유치 및 개발 호재가 긍정적인 요소입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으며, 매매가 대비 전세가 비율 상승 추세는 갭투자 리스크 관리가 필요함을 시사합니다.
제시가 4억 5,000만 원은 단일 비교사례를 통한 보정 후 대입가치 스펙트럼 최저 3억 5,374만 원 ~ 최고 3억 5,374만 원 대비 높은 수준입니다. 이는 공시가격 배율법으로 추정된 시세 4억 7,000만 원과 유사한 수준으로, 시장의 기대감이 반영된 것으로 판단됩니다. 다만, 비교사례가 단일 건이므로 가격 타당성 판단에 신중을 기해야 합니다.
단일 비교사례는 대상지와 동일 단지인 청구1 아파트 대야동 5층 134.55㎡가 2026년 6월 4억 7,000만 원에 거래된 건입니다. 이 사례는 대상지와 동일한 제3종일반주거지역에 위치하며, 면적, 용도, 도로 조건이 유사하여 면적 보정, 용도 보정, 도로 보정, 역세권 보정 계수는 모두 1.000이 적용되었습니다. 시점 보정 계수 또한 1.000으로, 거래 시점 변동이 반영되었습니다. 이 사례를 통해 대상지 전용면적 101.27㎡에 대한 보정 후 대입 총액은 3억 5,374만 원으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 시흥대야역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 은계공원, CU 시흥서강점, 이지종합동물병원, 그림어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.
청구1 아파트는 1995년 준공되어 현재 31년차로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 3.8954349%로 법정 상한 300% 대비 296.1045651%p의 큰 용적률 갭을 가지고 있어 재건축 사업성이 매우 높다고 판단됩니다. 인근 시흥대야3 영남아파트 재건축 정비사업 준공인가 고시 등 지역 내 재건축 사업 진행 사례가 있어 재건축 가능성은 매우 높습니다.
시흥시의 매매가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 시흥시의 전략부지 투자유치 및 바이오 특화단지 조성 등 지역 개발 호재는 장기적인 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 과잉 우려를 낳을 수 있습니다. 재건축 잠재력이 높은 만큼, 재건축 사업 진행 여부와 속도가 미래 가치에 중요한 영향을 미칠 것입니다. 현재 제시가는 단일 비교사례 기반 추정가 대비 높은 수준으로, 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있으나 장기적인 재건축 기대감으로 인한 가치 상승 여지는 충분합니다.
매수 보류