매물 유형: 아파트
분석 번호: 6002
종합 리스크 점수: 42점
대상 아파트는 준공 28년차로 재건축 연한에 근접하고 있습니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수가 보합세를 보이는 가운데, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준하나 매매 시장은 관망세가 예상됩니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 2억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 8,000만 원에서 1억 9,950만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 최고가인 1억 9,950만 원보다도 약 3,050만 원 높은 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 거래 수준을 상회하는 것으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 신뢰도가 높습니다. #1 사례(화남, 9층, 2026.5)는 1억 9,000만 원으로 대상 매물과 유사도가 100점입니다. #2 사례(화남, 2층, 2026.6)는 1억 8,000만 원으로 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. #3 사례(화남, 1층, 2026.5)는 1억 8,800만 원으로 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, #4 사례(화남, 5층, 2026.4)는 1억 9,950만 원으로 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로, 층수 차이에 따른 감점이 있었으나 높은 유사도를 보입니다.
대상 단지는 28년차 아파트로, 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등이 위치하여 생활 편의성은 양호합니다. 그러나 역세권 프리미엄은 없으며, 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 투자 가치 상승에 제한적 요인이 될 수 있습니다. 현재 매매가 대비 전세가율이 상승하고 있으나, 전세 시장의 불안정성도 고려해야 합니다.
준공 28년차로 재건축 연한(30년)까지 2년이 남았습니다. 현재로서는 재건축이 불가하며, 향후 재건축 추진 시 용적률, 대지지분, 사업성 등 다각적인 검토가 필요합니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 있어 정확한 용적률 갭 분석이 어렵습니다.
오산시의 매매가격지수는 보합세, 전월세가격지수는 상승세를 보이며 실수요는 견고하나 매매 시장은 관망세가 짙습니다. 인근에 7,668세대에 달하는 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어, 이는 향후 기존 아파트의 가격 상승을 제한하고 매물 소화에 어려움을 줄 수 있습니다. 다만, 오산시의 인구는 꾸준히 증가하고 있어 장기적인 관점에서는 수요 기반이 유지될 수 있으나, 단기적으로는 공급 과잉 리스크가 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.
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