매물 유형: 아파트
분석 번호: 5991
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 준공 31년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 오산시 전반의 인구 증가 및 다수의 개발 사업 고시가 확인되어 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 1억 7,100만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 2,976만 원에서 1억 4,274만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 비교사례 대비 높은 층수나 다른 내부 조건, 또는 미래 개발 기대감이 가격에 일부 반영되었을 가능성을 시사합니다. 다만, 비교사례가 동일 단지 내 저층 거래임을 감안하더라도 제시가는 스펙트럼의 최고가보다 약 2,826만 원 높은 수준입니다.
비교사례 1번은 서동 신동아(파밀리에) 3층, 전용면적 59.85㎡로 2026년 3월 1억 3,000만 원에 거래되었습니다. 시점보정 계수 0.998을 적용하여 보정 후 대입 총액은 1억 2,976만 원입니다. 대상 매물(8층)과의 층구간 차이로 인해 감점(-10점)이 있었습니다. 비교사례 2번은 서동 신동아(파밀리에) 1층, 전용면적 59.85㎡로 2026년 3월 1억 4,300만 원에 거래되었습니다. 시점보정 계수 0.998을 적용하여 보정 후 대입 총액은 1억 4,274만 원입니다. 이 역시 대상 매물(8층)과의 층구간 차이로 인해 감점(-10점)이 있었습니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 유사 평형으로 유사도 점수 90점을 받았습니다.
대상 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 오산시 초평동 일대의 인구 유입 및 다양한 개발 호재는 긍정적인 투자 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 수익률에는 변동성이 있을 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 데이터상 특이사항이 없으나, 주변 공원, 쇼핑, 의료 시설은 비교적 잘 갖춰져 있어 생활 편의성은 양호합니다.
대상 아파트는 1995년 준공되어 현재 31년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률이 300%임을 고려할 때, 현재 용적률이 낮다면 재건축 사업성이 높을 수 있습니다. 오산시 내 다수의 지구단위계획 변경 및 택지개발 사업이 활발히 진행되고 있어 재건축 추진에 유리한 환경이 조성될 가능성이 있습니다.
오산시의 매매수급동향은 상승세를 보이고 있으며, 전세 및 월세 수급동향도 견고하여 실수요 기반은 탄탄합니다. 초평동의 급격한 인구 증가는 지역의 성장 잠재력을 보여줍니다. 다수의 개발 호재와 재건축 연한 도래는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 다만, 오산역 금강펜테리움 센트럴파크, 오산 세교 아테라 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량(총 7,668세대)은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서 재건축 추진 상황과 신규 공급 물량 소화 여부를 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.
보류