매물 유형: 아파트
분석 번호: 5985
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 오산시 궐동에 위치하며, 현재 22년 경과된 단지로 재건축 연한 도달까지는 다소 시간이 필요합니다. 오산시 전반적으로 매매수급동향이 상승세에 있으며, 인근 지역에 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 단기적으로는 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 4,751만 원에서 2억 5,951만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 특히 가장 최근 거래인 2026년 6월 동일 단지 11층 매매가 2억 5,000만 원과 비교할 때, 대상 매물이 고층(18층)이라는 점을 감안하더라도 제시가는 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 59.8937㎡로 대상 매물과 거의 동일합니다. #1 사례는 2026년 1월 17층 거래로, 보정 후 대입 총액은 2억 4,751만 원입니다. #2 사례는 2026년 6월 11층 거래로, 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며 보정 후 대입 총액은 2억 4,998만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 11층 거래로, 역시 층구간 감점(-10점)이 적용되었고 보정 후 대입 총액은 2억 5,951만 원입니다. 이 사례들은 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.
제일하이빌은 오산시 궐동에 위치하며, 인근에 궐동제3어린이공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 남촌동 인구 증가 추세와 오산시 전반의 개발 호재는 긍정적인 투자 요인입니다. 다만, 단지 규모가 크지 않고 준공 22년차로 신축 아파트 대비 경쟁력이 다소 떨어질 수 있습니다. 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.
현재 준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지는 8년이 남아있습니다. 아직 재건축 초기 단계에 진입하기에는 시간이 필요하며, 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출 불가하여 재건축 사업성 판단이 어렵습니다. 향후 재건축 추진 시까지는 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.
오산시의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승세를 보이고, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 오산시-이천시-평택시 연계 개발, 동탄트램 건설, 평택 동부고속화도로 개통 등 광역 교통망 확충 및 지역 개발 호재가 많아 장기적인 관점에서 지역 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 오산세교2지구 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 7,668세대에 달하여, 단기적으로는 공급 과잉에 따른 시세 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 상회하므로, 매수 시에는 신중한 접근이 필요합니다.
보류