매물 유형: 아파트
분석 번호: 5980
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 오산역 인근에 위치하며, 매매가 2억 원은 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격적 타당성이 있습니다. 오산시 전반의 매매가 대비 전세가 비율 상승 및 전월세 가격지수 상승은 긍정적이나, 향후 7,668세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 장기적인 공급 부담을 고려해야 합니다. 특히 원동7구역 개발 등 직접적인 호재가 있어 입지적 잠재력은 높습니다.
제시가 2억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 8,257만 원에서 1억 8,257만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 비교사례 대비 다소 높은 수준이나, 층수(12층) 및 최근 시장 상황을 고려할 때 가격적 타당성을 검토해볼 필요가 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일한 단지인 신양 아파트의 3층 59.91㎡ 매매 사례입니다. 2026년 2월에 1억 8,300만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 0.998을 적용하여 보정 후 평당가는 1,007만 원/평, 환산 총액은 1억 8,257만 원으로 산출되었습니다. 감점 사유는 층구간 차이(-10점: 12층 vs 3층)입니다. 유사도 점수는 90점으로 높은 신뢰도를 보입니다.
대상 아파트는 오산역 인근의 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 특히 오산시 내 다양한 도시개발 및 지구단위계획 변경 고시가 활발하여 지역 전반의 개발 기대감이 높습니다. 다만, 향후 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 장기적인 투자 가치 측면에서는 공급 리스크를 고려해야 합니다. 전세가율이 71.9%로 높은 편이라 갭투자 시 역전세 위험에 대한 대비가 필요합니다.
건축물대장상 허가일이 1993년 8월 23일로 추정되어 약 33년이 경과한 것으로 보입니다. 이는 재건축 연한(30년)에 도달했거나 근접한 상태이므로, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있습니다. 용적률 및 건폐율이 0%로 표기되어 정확한 분석은 어렵지만, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 소규모 단지 특성상 재건축 추진 시 사업성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.
오산시의 매매 및 전월세 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 나타내고 있습니다. 인구수도 꾸준히 증가하고 있어 주택 수요는 견고할 것으로 예상됩니다. 특히 오산 원동7구역 공동주택 개발, 세마2지구 도시개발사업 등 직접적인 개발 호재가 많아 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 그러나 7,668세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있으며, 이는 중장기적인 시세 상승을 제한할 수 있는 요인입니다. 따라서 단기적인 상승보다는 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
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